Extinción de una propiedad horizontal


Para la constitución legal de una propiedad horizontal, se requiere de la obtención  de la personería jurídica, a través de escritura pública que debe ser inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; por tanto, en el momento en que se desea realizar la extinción de la propiedad horizontal  debe registrarse el documento ante la misma Oficina con la finalidad de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.

En concordancia con el artículo 9 de la Ley 675 del 2001, para que se efectúe la extinción de una propiedad horizontal  debe presentarse alguna de las siguientes causales:

“Artículo 9o. Causales de extinción de la propiedad horizontal: La propiedad horizontal se extinguirá por alguna de las siguientes causales:

  1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional.
  2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto.
  3. La orden de autoridad judicial o administrativa.

Parágrafo. En caso de demolición o destrucción total del edificio o edificaciones que conforman el conjunto, el terreno sobre el cual se encontraban construidos seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.”

Adicionalmente, la propiedad horizontal puede ser objeto de extinción en las siguientes condiciones:

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Demolición por mandato judicial
Reunión de todos los derechos en una misma persona
La Ley indicó expresamente que debe acatarse esta razón de extinción cuando se ordene destruir el inmueble por razones determinadas en el artículo 988 del Código Civil, es decir, cuando su  estado de ruina  signifique  amenaza para la seguridad de los vecinos. Cuando todos los derechos de propiedad sobre pisos o apartamentos estén en cabeza de una misma persona, puede surgir la extinción de la propiedad horizontal.Sin embargo, la disolución del régimen de propiedad horizontal no es obligatoria, puesto que el propietario único puede fraccionar de nuevo el inmueble y conservar la figura.

En todo caso, habiéndose confirmado la existencia de una causa de extinción, el artículo 12 de la Ley 675 del 2001 estableció que la disolución de la persona jurídica inicia en el momento del registro de la Escritura Pública que decreta la terminación de la propiedad horizontal por las causales establecidas en el texto del artículo 9 de la Ley.

Procedimiento para realizar la extinción:

  1. Elevar a Escritura Pública la decisión tomada en Asamblea General de Propietarios, o la sentencia judicial que lo determine, cuando haya lugar.
  2. Inscribir la Escritura Pública ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
  3. Presentar y aprobar cuentas; estará a cargo del administrador, siempre que la Asamblea General no emita una disposición contraria.
  4. Para todos los efectos que requiere el proceso de disolución y liquidación de la persona jurídica actuará como liquidador, el administrador.
  5. Registrar el acta de liquidación final ante la entidad responsable de certificar la existencia y representación legal.
  6. Dividir la copropiedad y los demás bienes comunes dentro de un plazo no superior a un año; se puede solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para distribuir su producto; la división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en porciones sin que dicho proceso afecte el valor, siempre y cuando no resulte contrario a lo dispuesto en las normas urbanísticas; De ser así, debe considerarse la opción de la venta.
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