Impuesto diferido por venta de inmueble a largo plazo

Los artículos 27 y 28 del ET son enfáticos al precisar que el ingreso por la venta de bienes inmuebles se entiende realizado cuando se elabora la escritura, no obstante, en algunos casos, la venta puede reconocerse contablemente solo con el contrato de compraventa, lo que genera diferencias temporarias.

Una entidad puede mantener bienes inmuebles como inventario, propiedades, planta y equipo o propiedades de inversión, de acuerdo con la finalidad con la cual haya adquirido la propiedad.

El proceso de venta de una propiedad inmueble se perfecciona mediante la firma de una escritura pública de compraventa. Sin embargo, en muchas ocasiones se firman promesas de compraventa, y la escritura puede incluso llegar a firmarse varios años después, cuando el comprador ha terminado de pagarle el inmueble al vendedor.

Este tipo de negocio puede catalogarse como “venta con reserva de titularidad legal”, y es una forma muy efectiva para el vendedor de mantener una garantía de pago. Si el comprador no cancela el valor acordado, el vendedor solo necesitará recuperar el dominio material del bien, pues el dominio legal continua a su nombre.

Para saber el momento en el cual se debe reconocer la venta del inmueble en los estados financieros, es necesario consultar el párrafo 23.10 del Estándar para Pymes. Este párrafo establece los criterios que deben cumplirse para reconocer la venta de cualquier tipo de bien, sin importar su clasificación.

Entre los aspectos mencionados en el párrafo citado se establece como condición para la venta que [pq]la entidad haya transferido al comprador los principales riesgos y ventajas asociados a la propiedad del bien, pero no requiere como condición que la titularidad legal haya sido transferida[/pq].
Los riesgos y ventajas de un bien inmueble incluyen:

• Ganancias por valorización.
• Ganancias por alquiler del bien.
• Gastos por impuestos.
• Pérdidas por desvalorización.
• Utilización del activo como garantía para préstamos.

Si la entidad ha entregado el inmueble y ha firmado una promesa de compraventa, generalmente ha transferido todos los riesgos y ventajas enumerados en la lista anterior, salvo aquellos relacionados con la titularidad legal, como la posibilidad de hipotecar el bien.

El mismo párrafo 23.10 dictamina también que, para reconocer la venta de un bien, el vendedor no puede mantener obligaciones relacionadas con la gestión del activo. En los casos en los cuales se firma promesa de compraventa y se entrega el dominio material del inmueble, el vendedor ya no gestiona el activo, sino que la gestión pasa a estar en cabeza del comprador.

Tratamiento fiscal

A diferencia de los requerimientos de las Normas de Información Financiera, el numeral 2 del artículo 27 del Estatuto Tributario –ET– para contribuyentes no obligados a llevar contabilidad y el numeral 2 del artículo 28 para contribuyentes obligados a llevar contabilidad establecen que [pq]la venta de bienes inmuebles se reconoce para efectos fiscales en la fecha de la escritura pública (no en la fecha de registro), por lo cual es evidente que, en algunos casos, el reconocimiento fiscal y contable se va a dar en períodos diferentes[/pq].

Caso práctico

Una entidad “A” adquirió un lote por valor de $3.000.000.000 el 1 de julio de 2014.
La entidad “A” le vende el lote a la entidad “B” el 1 de enero de 2018, con las siguientes condiciones:

a. Cinco cuotas anuales de $240.000.000 cada una.

b. Un pago al final del quinto año por valor de $3.000.000.000.

La entidad “B” adquiere el dominio material del terreno, pero la escritura pública le será otorgada al final del quinto año, cuando haya cumplido con los pagos pactados.

La tasa de interés para créditos hipotecarios aplicable en este caso es del 7 % EA. La tarifa del impuesto de ganancia ocasional se ubica en 10 %.

Compra del lote

Cuando “A” compra el lote, puede contabilizarlo como propiedad de inversión, así:

Venta del lote a la entidad “B”

Debido a que esta transacción se va a reconocer en los estados financieros como una venta con pago aplazado, la entidad “A” debe medir el valor presente de los pagos que va a recibir de la entidad “B”, así:

La contabilización de la venta es la siguiente:

Luego la entidad “A” elabora una tabla de amortización, en la cual controla la cuenta por cobrar a “B” en cada uno de los cinco años siguientes:

La declaración de renta de la entidad por el plazo 2018 – 2022 es:

La entidad debe calcular, en este caso, un impuesto diferido por la diferencia entre el valor fiscal del lote ($3.000.000.000) y el saldo de la cuenta por cobrar a “B” (de acuerdo con la tabla de amortización), así:

También se genera impuesto diferido por los anticipos recibidos, así:

Estos impuestos diferidos (efecto resultados) deben llevarse al estado de resultados, el cual quedará así:

CP. Juan David Maya Herrera
Consultor de Estándares Internacionales de Información Financiera
Certificación Internacional por el ICAEW en IFRS Full (NIIF Plenas)
Correo: jmaya@actualicese.co

*Exclusivo para Actualícese

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