Ingresos por venta de inmuebles en ocasiones se reconocen aunque no se haya firmado la escritura

En los negocios de venta de bienes inmuebles hay que evaluar con adecuado juicio el momento en el cual debe reconocerse el ingreso (párrafo 23.10 del Estándar para Pymes), dado que en algunas ocasiones puede ser un momento distinto a aquel en el cual se firma la escritura pública de compraventa.

La venta de bienes inmuebles (ya sea que estos se mantuvieran como inventarios, propiedades, planta y equipo o propiedades de inversión) debe reconocerse observando las definiciones y principios establecidos en las Normas de Información Financiera aplicables. En todos los casos es obligatorio observar las condiciones que deben cumplirse, según el párrafo 23.10 del Estándar para Pymes, para reconocer un ingreso por venta de bienes.

El citado párrafo establece que para reconocer un ingreso por venta de bienes deben haberse transferido al comprador los riesgos y ventajas significativos derivados de la propiedad de los bienes, sin que esto signifique que para reconocer el ingreso sea imprescindible haber transferido la titularidad legal. Además de lo anterior, debe cumplirse que:

• La entidad no debe tener la obligación de seguir gestionando el activo.
• El importe del ingreso puede medirse fiablemente.
• Sea probable que la entidad obtenga los beneficios económicos de la transacción.
• Los costos incurridos o por incurrir pueden medirse fiablemente.

Caso práctico

Suponga que la entidad A tiene un lote de terreno de su propiedad, clasificado como inventario (pues lo compró para venderlo en el corto plazo), con un valor en libros de $3.420.000.000. La entidad ha llegado a un acuerdo con la entidad B (comprador), para venderle el lote de terreno con las siguientes condiciones:

• El comprador transferirá al vendedor la suma de $240.000.000 anuales, durante seis (6) años contados a partir de la fecha de negociación. Al finalizar dicho término, entregará la suma de $3.500.000.000 a la entidad A.
• Inicialmente se firmará un contrato de arrendamiento por los primeros seis años, al igual que una promesa de compraventa que se materializará y se elevará a escritura pública al finalizar el sexto año, cuando el comprador transfiera al vendedor los $3.500.000.000.
• El comprador tendrá derecho a utilizar el terreno desde el inicio del acuerdo, siendo prácticamente cierto que ejercerá la compraventa al final del plazo, pues en el terreno se levantará una edificación de su propiedad.

En un caso como este la entidad A debe reconocer la venta del activo desde el mismo momento en que se llega a un acuerdo. Pese a que las entidades van a firmar dos contratos separados (uno de arrendamiento y otro de promesa de compraventa), estas dos transacciones deben tratarse como un único negocio, de conformidad con lo establecido en el párrafo 23.8 del Estándar para Pymes, según el cual [pq]las entidades aplicarán los requerimientos de reconocimiento y medición a cada transacción en particular. Sin embargo, cuando varias transacciones sean parte de un solo acuerdo, se deben evaluar en conjunto[/pq]. Esto se debe a que ambos contratos (venta y arrendamiento) están ligados entre sí, por lo que no tiene sentido evaluarlos por separado si ambos buscan la realización de un mismo negocio.

La entidad vendedora deberá, por tanto, reconocer un ingreso por venta del terreno, al valor razonable del mismo contra una cuenta por cobrar equivalente a dicho valor. A medida que la entidad recibe los pagos provenientes del negocio, debe reconocer un ingreso por intereses y una amortización de la cuenta por cobrar. El ingreso de actividades ordinarias, en esta ocasión, se puede medir por el valor razonable del bien entregado, es decir, $3.420.000.000.

La tasa de interés aplicable en este caso es del 7,3417% ¹, la cual se utilizará para reconocer ingresos financieros a lo largo de los años que dura el contrato.

1 Esta es la tasa que iguala el valor del activo vendido con los flujos de efectivo que se recibirán en períodos futuros.

CP. Juan David Maya Herrera
Consultor de Estándares Internacionales de Información Financiera
Certificación Internacional por el ICAEW en IFRS Full (NIIF Plenas)
Correo: jmaya@actualicese.co

*Exclusivo para Actualícese

Material relacionado:

• [Análisis] Costos incurridos en la obtención de un contrato: un interesante caso de cargos diferidos
• [Respuestas] Reconocimiento contable de activo bajo arrendamiento financiero con opción de compra
• [Análisis] Entrega de inventario en consignación no se considera venta