Intereses por mora en cuotas de administración en edificios o conjuntos residenciales
En un edificio o conjunto existen gastos para administración y servicios comunes como vigilancia y servicios públicos, que son sufragados por los copropietarios y que pueden generar el cobro intereses moratorios en caso de no ser pagados. Analicemos su viabilidad normativa.
En un edificio o conjunto existen gastos para administración y servicios comunes como vigilancia y servicios públicos, que son sufragados por los copropietarios y que pueden generar el cobro intereses moratorios en caso de no ser pagados. Analicemos su viabilidad normativa.
Expensas comunes
Las comunidades organizadas pertenecientes al régimen de propiedad horizontal que establece la Ley 675 de 2001, se caracterizan por la unión de diferentes copropietarios que coadyuvan a la consecución de un fin común; en este tipo de organización es habitual que existan bienes y servicios compartidos o comunales, como porterías, ascensores, piscinas, pasillos, gradas, vigilancia, aseo, etc., cuyos costos son sufragados entre todos los propietarios según la fracción o área privada (porcentaje de copropiedad) que cada uno posea al interior del edificio o conjunto.
El parágrafo 2 del artículo 29 de la Ley 675 de 2001 establece que la obligación de sufragar oportunamente las expensas comunes de la propiedad se debe aplicar aun cuando un propietario no ocupe su bien privado o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común.
Sin embargo, habrán casos especiales en que un copropietario está exonerado de ciertos aportes; la norma señala, por ejemplo, que los propietarios ubicados en primer piso no están obligados a pagar las expensas de ascensores, siempre y cuando no exista ascensor para acceder a su parqueadero, deposito, u otros bienes de uso privado, o a bienes de uso común y goce general. “Esta disposición será aplicable a otros edificios o conjuntos, cuando así lo prevea el reglamento de propiedad horizontal correspondiente”.
Periodicidad de las expensas comunes y extraordinarias
Es facultad de la asamblea de copropietarios determinar por estatutos la periodicidad en que se pagarán por parte de los propietarios las cuotas de expensas comunes, aunque lo más habitual es el pago mensual. Las cuotas extraordinarias, como su nombre lo dice, se fijan en cualquier momento del año cuando la asamblea general de copropietarios así lo decida, según la situación extraordinaria.
Tarifa a cobrar de intereses por mora
Cuando un propietario incumple o se retrasa con el pago de su expensa común o de la cuota extraordinaria, le está quedando mal a toda la copropiedad, pues este es un sistema comunitario en el que todos dependen del pago que haga cada uno de los partícipes para el mantenimiento de áreas y servicios comunes.
Como consecuencia del retardo en el cumplimiento del pago la Ley 675 de 2001, en su artículo 30, establece una sanción dada en la imposición de intereses moratorios sobre los valores adeudados por parte del propietario moroso. Ahora bien, si los estatutos no establecen nada sobre el particular, se cobrarán intereses de mora equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente vigente. Del mismo modo, por estatutos, la asamblea de copropietarios podría establecer un interés inferior, incluso podría establecer el mismo que fija la ley (una y media vez el interés bancario corriente), pero nunca los intereses de mora podrían estar por encima de los que define la Ley 675 de 2001. Al respecto la norma cita lo siguiente:
“Artículo 30: Incumplimiento en el pago de expensas. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.”
(El subrayado es nuestro)
A manera de ejemplo ilustraremos el cálculo de “una y media vez el interés bancario corriente”:
Con base en el artículo 1 de la Resolución 0907 de junio 30 de 2017 expedida por la Superintendencia Financiera de Colombia, el interés bancario corriente efectivo anual, que está vigente para el trimestre transcurrido entre el 1 de julio y el 30 de septiembre de 2017 para la modalidad de crédito de consumo y ordinario es del 21,98%.
Tasa de interés moratoria: 21,98% / 2 = 10,99%
Una y media vez interés bancario= 21,98% + 10,99% = 32,97%
Interés de mora mensual a cobrar a propietario moroso = 32,97% / 12 = 2,75%