Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
La primera enajenación de las viviendas nuevas con un precio de venta superior a 26.800 UVT, y cuya promesa de compraventa se haya firmado después de diciembre 31 de 2017, generan un IVA del 5 % pero permiten tomar como descontable el total del IVA de sus costos directos o indirectos.
El pasado 28 de junio de 2018 el Ministerio de Hacienda expidió el Decreto 1096 para agregar los artículos 1.3.1.6.14, 1.3.1.6.15 y 1.3.16.16 al DUT 1625 de octubre de 2016 reglamentado de esa forma los valores por IVA descontable que podrán tomarse quienes efectúen la primera enajenación de viviendas nuevas con un precio de venta superior a 26.800 UVT (actualmente unos $888.581.000).
Al respecto, es necesario recordar que los artículos 185 y 194 de la Ley 1819 de diciembre 29 de 2016 habían modificado los artículos 468-1 y 496 del ET estableciendo que la primera venta de las viviendas nuevas con un precio de venta superior a 26.800 UVT, y cuya promesa de compraventa se haya firmado después de diciembre 31 de 2017, generarían un IVA del 5 % pero al mismo tiempo permitirían tomar como IVA descontable el total del IVA de sus costos directos o indirectos lo cual puede originar la formación de un saldo a favor que se puede solicitar en devolución o compensación (ver artículos 815 y 850 del ET).
En relación con lo anterior, el parágrafo del artículo 496 del ET establece lo siguiente:
Parágrafo. El impuesto sobre las ventas descontable para el sector de la construcción solo podrá contabilizarse en el período fiscal correspondiente a la fecha de su causación o en cualquiera de los dos períodos inmediatamente siguientes y solicitarse como descontable en el período fiscal en el que ocurra la escrituración de cada unidad inmobiliaria privada gravada con dicho impuesto.
El impuesto sobre las ventas descontable debe corresponder proporcionalmente a los costos directos e indirectos atribuibles a las unidades inmobiliarias gravadas.
El Gobierno nacional reglamentará los mecanismos de control para la correcta imputación del mismo como descontable.”
Los constructores de las viviendas nuevas que se vendan por precios superiores a 26.800 UVT deberán cumplir varias tareas para que se les reconozcan los IVA descontables en sus declaraciones de IVA. Entre ellas, las siguientes:
En proyectos que se desarrollen por etapas de construcción será necesario llevar centros de costos por cada una de dichas etapas.
a) Número de identificación tributaria –NIT– del proveedor o prestador del servicio o el número de identificación tributaria del país de origen, cuando se trate de importaciones o servicios gravados en el territorio nacional contratados con personas o entidades sin residencia o domicilio en el país.
b) Nombres y apellidos o razón social del proveedor o prestador del servicio.
c) País de residencia o domicilio del proveedor o prestador del servicio.
d) Número de factura o documento equivalente.
e) Valor total del impuesto sobre las ventas –IVA– facturado.
f) Monto del impuesto sobre las ventas –IVA– imputable a la unidad inmobiliaria gravada.
La Dian podrá exigir que esta información le sea transmitida de forma electrónica para lo cual deberá crear un nuevo servicio informático electrónico indicando los plazos y las especificaciones técnicas en virtud de lo indicado en el artículo 631-3 del ET (información con relevancia tributaria).
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