Ley de financiamiento: complejidades del impuesto al consumo para bienes inmuebles
Con la ley de financiamiento, todo vendedor de inmuebles deberá generar el impuesto nacional al consumo con una tarifa del 2 %. Para esto tendrá que inscribirse en el RUT, expedir factura y declarar bimestralmente. Por otra parte, para los compradores el panorama puede registrar ciertas complejidades.
Con la ley de financiamiento, todo vendedor de inmuebles deberá generar el impuesto nacional al consumo con una tarifa del 2 %. Para esto tendrá que inscribirse en el RUT, expedir factura y declarar bimestralmente. Por otra parte, para los compradores el panorama puede registrar ciertas complejidades.
El texto del nuevo artículo 512-22 agregado al Estatuto Tributario –ET– indica que todo vendedor de los inmuebles allí mencionados tendrá que generar el impuesto al consumo –INC– con una tarifa del 2 %, para lo cual deberán inscribirse en el RUT, expedir factura y declarar bimestralmente. Además, los compradores tendrán que practicar la nueva retención a título de INC.
Los artículos 1, 20 y 123 de la ley de financiamiento modificaron y/o agregaron los artículos 424, 468-1 y 522 del ET, estableciendo nuevas reglas para el IVA y el INC en la venta de bienes inmuebles.
Según los cambios, desde enero 1 de 2019 ningún bien raíz generará IVA, ya que entre 2017 y 2018 sí se generaba un IVA del 5 % solo sobre la primera venta que se hiciera de bienes raíces nuevos destinados para vivienda y cuyo valor fuera superior al monto de 26.800 UVT ($853.821.000 y $888.581.000 para 2017 y 2018 respectivamente).
Lo anterior hacía que el constructor de estos bienes raíces generara saldos a favor los cuales podía pedir en devolución, puesto que podía tomar como IVA descontable todo del 19 % que pagara en los costos y gastos en que incurría para construirlos.
El nuevo artículo 512-22 agregado al ET establece que a partir del 1 de enero 2019 se deberá cobrar un impuesto nacional al consumo –INC– del 2 % sobre bienes raíces, nuevos o usados, sin importar si son «activo fijo» o «inventario para la venta», que se vendan con un precio superior a 26.800 UVT ($918.436.000) destinados para cualquier uso.
Así mismo, en el texto del artículo en mención se incluye un nuevo inciso especial que tendrá que ser reglamentado ya que su aplicación generará complejidades:
«El responsable del impuesto es el vendedor o cedente de los bienes inmuebles sujetos al impuesto nacional al consumo. El impuesto será recaudado en su totalidad mediante el mecanismo de retención en la fuente. La retención aquí prevista deberá cancelarse previamente a la enajenación del bien inmueble, y presentar comprobante de pago ante el notario o administrador de la fiducia, fondo de capital privado o fondo de inversión colectiva.»
Complejidades para el vendedor
Según la norma el responsable de generar el impuesto es todo aquel que venda un bien raíz sujeto al INC. Por lo tanto, antes de elaborar la escritura pública, el vendedor tendrá que inscribirse en el RUT o actualizarlo, y así hacer figurar la responsabilidad 33 – impuesto nacional al consumo. Luego tendría que presentar el formulario bimestral 310 con la declaración de dicho impuesto.
Adicionalmente, si no hay ninguna norma que lo exonere de expedir factura de venta, todos los vendedores de los bienes inmuebles sujetos al INC tendrían que expedir dicha factura incluyendo el respectivo valor del INC.
Esto en la práctica significaría que hasta las personas naturales que no son comerciantes, sean residentes o no, y que vendan alguna vez un bien raíz activo fijo sujeto al nuevo INC, tendrían que solicitar a la Dian la autorización de numeración de facturación.
Además, es posible que esta facturación se deba expedir de forma electrónica, algo que solo aplicará si figuran como obligados a facturar electrónicamente.
Complejidades para el comprador
Según la norma, el comprador tendrá que practicar la retención total del impuesto al vendedor, así como pagar la retención, pues la prueba del pago debe ser presentada ante el notario.
La obligación de convertirse en retenedor del INC implicaría que hasta una persona natural no comerciante que adquiera un bien raíz sujeto al INC tendría que inscribirse primero en el RUT, actualizarlo, y conseguir la firma electrónica, para poder presentar virtualmente la declaración de retención.
Tanto compradores como vendedores de los bienes raíces sujetos al INC deberán tener en cuenta las nuevas reglas para elaborar escrituras públicas mencionadas en la nueva versión del artículo 90 del ET, modificado con el artículo 53 de la ley de financiamiento.