Medición posterior de una propiedad de inversión, ¿cómo se realiza?


27 mayo, 2015
Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.

Las propiedades de inversión se miden posteriormente al valor razonable; sin embargo, estas no exigen taxativamente la realización de avalúos anuales o la contratación de valuadores externos.

Las propiedades de inversión son activos inmuebles, terrenos y edificios, que tienen una destinación específica, que en lugar de ser utilizados por el dueño, él no los ocupa ni para su planta de producción ni para oficina, sino para su alquiler a terceros, es decir, para generar rentas o para que se valoricen y venderlos en un futuro determinado; o bien no tienen una destinación específica pero están ahí generando plusvalías. No se incluyen carros, ni motos, ni inventarios; solo bienes inmuebles. Esa es la definición que se maneja en la Sección 16 de la NIIF para pymes y en la NIC 40 de NIIF plenas.

De acuerdo con las indicaciones de la NIC 40 de Propiedades de inversión, estas se reconocerán como activos cuando exista la probabilidad de que generen beneficios económicos futuros y su costo pueda ser medido fiablemente.

Con dichas propiedades de inversión, la medición correcta para el reconocimiento inicial será cuando se ha comprado al costo (lo que se pagó o se debe pagar por ella); pero si era una propiedad, planta y equipo que se desocupó para alquilar (transferencia), el valor en libros que traía se pasa a propiedades de inversión y se ajusta inmediatamente su valor razonable, si es posible calcularlo sin un costo o esfuerzo desproporcionado.

Cuando se trata de un bien recibido en arrendamiento financiero se debe medir al menor entre el valor razonable del activo y el valor presente de los pagos mínimos del arrendamiento, según lo que establece la Sección 20.

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La compañía debe evaluar todos los costos asociados con la propiedad de inversión, incluyendo los incurridos para su adquisición o construcción, hasta los costos asumidos posteriormente para desmantelar dicho elemento; adicionalmente, debe tenerse presente que no se reconocerán como parte del activo, los costos del mantenimiento diario de la propiedad.

Después del reconocimiento inicial deberá realizarse una medición posterior, en cada fecha de presentación, y para tal fin la Sección 16 de la NIIF para pymes establece que las propiedades de inversión se medirán a su valor razonable en la medición posterior; entonces siempre se debe estar evaluando cuánto es el valor razonable de la edificación o el terreno en cuestión.

¿Debe hacerse un avaluó anualmente?

No, no es necesario. Si todas las condiciones de mercado están iguales, no se han hecho obras nuevas en el sector, si la infraestructura y las obras públicas han sido las mismas, es posible que el valor del inmueble no se haya modificado significativamente, entonces simplemente se actualiza el avalúo.

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Pero si se tiene un bien inmueble, propiedad de inversión, ubicada en un sector en el que se hicieron unas mejoras, se subió el estrato, se mejoraron las vías, etc., dichos inmuebles se valorizaron y, por tal motivo, se debe hacer un avalúo; la norma no indica que este requerimiento tenga que hacerse por intermedio de un evaluador externo; si se tienen las herramientas para hacerlo internamente, puede hacerse.

Pero, si se tiene una propiedad de inversión cuyo valor razonable no esté disponible o se pueda obtener sin costo o esfuerzo desproporcionado, entonces se medirá de acuerdo con la metodología de las propiedades, planta y equipo, esto es con el modelo del costo-depreciación-deterioro.

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  • 27 mayo, 2015
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