NIC 40 – Propiedades de Inversión: Generalidades destacables
Las propiedades de inversión son bienes inmuebles o comúnmente llamadas propiedades inmobiliarias; este tipo de propiedades corresponden a terrenos o edificios destinados exclusivamente al alquiler o generación de valorizaciones. Dichas propiedades de inversión se encuentran, en la NIC 40 del estándar pleno y en la sección 16 de la NIIF para Pymes.
Las propiedades de inversión son bienes inmuebles o comúnmente llamadas propiedades inmobiliarias; este tipo de propiedades corresponden a terrenos o edificios destinados exclusivamente al alquiler o generación de valorizaciones. Dichas propiedades de inversión se encuentran, en la NIC 40 del estándar pleno y en la sección 16 de la NIIF para Pymes.
Medición según el estándar pleno:
Según la NIC 40, las propiedades de inversión pueden utilizar el modelo de valor razonable o costo-depreciación – deterioro, y corresponderá a la administración de la organización elegir la modalidad.
En la NIC 40 la medición inicial de los activos se realiza al costo, y este deberá ser equivalente al precio de compra y los costos de transacción directamente atribuibles; el costo correspondiente a las propiedades de inversión será determinado en la misma forma como se hizo para el resto de la propiedad (NIC 16). Se excluyen los gastos administrativos generales al igual que los costos de iniciación.
En cuanto a la medición posterior deberán tenerse en cuenta:
| Método del costo | Método del valor razonable |
| Costo – (Depreciación acumulada+ Pérdida por deterioro) | Monto al cual el activo puede ser intercambiado entre partes informadas en una transacción sin coerción/ libre. |
| La política escogida aplicará a todas las propiedades de inversión | |
En lo atinente a los retiros de la cuenta, debe cumplirse que:
- Los activos serán retirados de propiedades de inversión cuando:
- Se vendan.
- No generen beneficios futuros.
- La pérdida o ganancia en retiro se conoce en el estado de resultados.
- Se reconoce la venta a valor razonable y la diferencia si el pago que ha sido diferido será un ingreso por intereses.
En consecuencia, los siguientes son algunos bienes que podrían ser clasificados en el grupo de propiedades de inversión.
- Terrenos para usos futuros no determinados.
- Edificio alquilado a través de arrendamiento operativo.
- Edificio desocupado que se piensa arrendar en lo futuro a través de arrendamiento operativo.
- Inmuebles que se están construyendo o mejorando, para uso futuro, como propiedades de inversión.
Medición al momento del reconocimiento
Las propiedades de inversión se medirán inicialmente al costo, teniendo presente que todos los costos asociados a la transacción deberán incluirse en dicha medición; en el caso de las propiedades mantenidas en régimen de arrendamiento financiero que estén clasificadas como propiedades de inversión, el costo inicial será el menor importe entre el valor razonable de la propiedad y el valor presente de los pagos mínimos por arrendamiento, como bien lo indicó el párrafo 20 de la NIC 17.
De acuerdo con las indicaciones de la NIC 40 de Propiedades de Inversión, éstas se reconocerán como activos cuando exista la probabilidad de que generen beneficios económicos futuros y su costo pueda ser medido fiablemente.
La compañía debe evaluar todos los costos asociados con la propiedad de inversión, incluyendo los incurridos para la adquisición o para la construcción de una partida de propiedad, hasta los costos asumidos posteriormente para sostener dicho elemento; adicionalmente, debe tenerse presente que no se reconocerán los costos del mantenimiento diario de la propiedad.
Observemos este ejemplo:
El 1 de enero del 2014, se compró un bloque de oficinas por $100.000.000; la adquisición implicó costos legales directos e impuestos no recuperables por transferencia de $100.000 y $500.000 respectivamente. El mismo mes, la entidad remodeló el edificio, transformándolo en apartamentos residenciales para arrendar a terceros independientes mediante arrendamientos operativos. Los desembolsos incurridos al remodelar el edificio fueron:
| Descripción | Valor |
| Permisos de planificación | $10.000.000 |
| Costos de construcción | $40.000.000 (incluye 600.000 de impuestos recuperables) |
La remodelación finalizó y los apartamentos estuvieron listos para ser arrendados el 01 de octubre del 2014.
El Gobierno local cobró impuestos no recuperables por concepto de servicios en la propiedad por $1.000.000 mensuales.
Bajo este panorama el costo del edificio en su reconocimiento inicial, debe calcularse así:
| Descripción | Costo |
| Precio de compra | $ 100.000.000 |
| Impuestos por transferencias | $ 500.000 |
| Costos legales | $ 100.000 |
| Permisos de planificación | $ 10.000.000 |
| Contratos de construcción ($40.000.000 – $600.000 de impuestos recuperables) | $ 39.400.000 |
| Impuesto servicio a la propiedad (se capitalizan los 9 primeros meses) | $ 9.000.000 |
| Reconocimiento inicial Propiedad de Inversión | $ 159.000.000 |
Medición posterior al reconocimiento
La compañía debe elegir como política de medición posterior, bien sea el modelo de valor razonable o el modelo del costo, teniendo presente que cualquiera que elija deberá aplicarse a la totalidad de las propiedades de inversión.
Información a revelar
Cuando la propiedad de inversión se contabilice por el valor razonable se revelarán:
- Los métodos e hipótesis empleados en la determinación del valor razonable de la propiedad de inversión.
- La medida en que el valor razonable de las propiedades de inversión está basado en una tasación hecha por un tasador independiente.
- Las obligaciones contractuales para adquisición, construcción o desarrollo de propiedades de inversión, o por concepto de reparaciones mantenimiento o mejoras de las mismas.
- Una conciliación que muestre por separado:
- Las adiciones.
- Ganancias o pérdidas netas procedentes de los ajustes al valor razonable.
- Las transferencias a Propiedad, planta y equipo.