Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
Las copropiedades que exploten sus áreas comunes se convierten en responsables, entre otros, del impuesto sobre las ventas. Lo anterior genera algunas obligaciones que estas deben cumplir; conozca cuáles son.
Desde el 2013 las propiedades horizontales comerciales o mixtas que exploten sus áreas comunes se convierten en responsables del IVA y de los demás impuestos nacionales, como renta, impuesto a la riqueza, GMF, entre otros. De acuerdo con el artículo 186 de la Ley 1607 del 2012, las copropiedades que destinen algunos de sus bienes o áreas comunes para la explotación comercial o industrial y que por tal explotación generen algún tipo de renta, pierden su calidad de no contribuyentes de impuestos nacionales y pasarán a ser responsables y contribuyentes de los mismos; no obstante, dicho artículo señala que la indicación aplica únicamente para las copropiedades de usos comerciales o mixtos, por lo que se entiende que si una copropiedad de uso residencial explota sus áreas comunes, no deberá responder por los impuestos. Por ello, en lo referente al impuesto sobre las ventas la copropiedad debe cumplir con una serie de obligaciones.
Así pues, cuando una propiedad horizontal decida empezar a explotar sus áreas comunes, antes de desarrollar las actividades correspondientes debe realizar la modificación en el RUT para que en este figure como responsable del IVA en el régimen común (y también adicionar los demás códigos de las responsabilidades a que haya lugar).
Adicionalmente, siendo una de las obligaciones del régimen común expedir factura, la copropiedad debe solicitar la autorización de facturación a la DIAN, para lo cual debe diligenciar la solicitud de numeración de facturación (formulario 1302), y en caso de que decida emitir factura electrónica diligenciar el formulario 1301. La respuesta a la solicitud se obtiene en 15 días hábiles contados a partir de la fecha en la cual se radicó la solicitud. Respecto a la facturación es importante tener en cuenta que cuando se realicen operaciones con el régimen simplificado del IVA (compras) se debe emitir un documento equivalente a la factura que contenga los requisitos señalados en el artículo 3 del Decreto 522 del 2003, es decir, apellidos, nombre o razón social y NIT del comprador y del beneficiario del pago, número que corresponda a un sistema de numeración consecutiva, fecha de la operación, concepto y valor de la misma. Para la emisión del documento equivalente, la copropiedad no requiere autorización de la DIAN para la numeración consecutiva, y adicionalmente para la expedición de este documento no se requiere el cumplimiento de los requisitos exigidos para las facturas de venta.
Las copropiedades mixtas o comerciales que se conviertan en responsables del IVA, deben practicar retenciones en la fuente a título de este impuesto cuando realicen compra de bienes o servicios a personas pertenecientes al régimen simplificado, cuando el monto de dichas compras supere de 27 UVT (para el 2016 $803.000) si se trata de bienes, o de 4 UVT (para el 2016 equivale a $119.000) si se trata de servicios.
Así pues, cuando las compras de bienes o el pago de servicios individualmente considerados superen los topes señalados, la copropiedad debe practicar la retención del IVA en forma asumida, definiendo el IVA teórico que hubiera cobrado el vendedor del régimen simplificado y aplicando a este resultado la tarifa del 15%.
En cuanto a los gastos gravados con IVA, es importante hacer la debida separación de la parte que corresponde a la generación de los ingresos gravados y de la parte que corresponde a los no gravados (cuotas de administración). Por ejemplo, en un centro comercial el servicio de vigilancia que se encuentra gravado con IVA, se contrata para vigilar el estacionamiento en donde se presta este servicio de parqueadero a los visitantes del lugar (ingreso gravado con IVA) y, a su vez, este mismo servicio se emplea para la vigilancia de los pasillos de los locales; en este caso, la parte del IVA del gasto que se relacione con la generación del ingreso gravado sería un IVA descontable, mientras que la parte que se relacione con el ingreso no gravado, se debe dejar como mayor valor del gasto.
Siguiendo las indicaciones del parágrafo del artículo 600 del ET, cuando la copropiedad comercial o mixta inicie la explotación de sus áreas comunes, deberá declarar el IVA de manera bimestral. Para establecer la periodicidad de la declaración en los años siguientes, deberá verificar los ingresos brutos obtenidos a 31 de diciembre de cada año, y con ellos determinar si debe hacerlo de manera bimestral, cuatrimestral o anual.
De acuerdo con el parágrafo 2 del artículo 186 de la Ley 1607 del 2012, las propiedades horizontales de uso residencial no pierden su calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales cuando desarrollen actividades comerciales o industriales en las áreas comunes. Es decir, que si cobran a los residentes o visitantes de manera eventual el uso de los parqueaderos comunales, no se convierten, entre otros, en responsables del IVA. Por tanto, este tipo de copropiedades no tienen la obligación de declarar o cumplir con las obligaciones que tienen aquellos que son responsables de tal impuesto.
Sin embargo, respecto a la obligación de facturar el Concepto 53523 de junio 9 de 1999, citado en el Oficio 23482 de agosto 12 del 2015, ambos emitidos por la DIAN, señala que al no estar expresamente exceptuadas de facturar en el artículo 616-2 del ET ni en el Decreto 1165 de 1996, las propiedades horizontales deben hacerlo por los servicios que presten.
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