Pago de cláusula penal cuando la constructora incumple la entrega de casas


7 agosto, 2017
Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.

Cuando el vendedor incumple con la entrega en el plazo establecido en el contrato con el comprador, este último podrá formular demanda ejecutiva contra el primero exigiendo únicamente el pago de la cláusula penal, ya que por regla general no podrá exigir este pago más la entrega de la casa.

A continuación, se responde a la siguiente pregunta: ¿Puede solicitarse el pago de la cláusula penal cuando la constructora incumple la entrega de las casas y los compradores han dejado de pagar las últimas 3 cuotas debido a esa demora?

En primera instancia vale la pena resaltar que en los casos en que el vendedor y el comprador hayan pactado una fecha determinada para la entrega del inmueble y la continuación del pago de las cuotas periódicas, pero se incumpla con el primer acuerdo, es recomendable que el comprador continúe con el pago de las cuotas, siempre que se asegure que la demora está supeditada a contratiempos en la construcción, de lo contrario, es recomendable que suspenda los pagos cuando la constructora tenga detenida la obra.

¿Cómo se cobra la cláusula penal?

Lo anterior, no obsta para que el comprador deje de cobrar la cláusula penal que se ha pactado en el contrato con la constructora. Al respecto de este punto, se recomienda pactar en el contrato que por el pago de la pena no se entienda extinguida la obligación de cumplir con la entrega, toda vez que el artículo 1594 del Código Civil contempla que de no pactarse lo anterior, el acreedor, que en este caso es el comprador, solo podrá solicitar el pago de una de ellas, es decir, o la entrega de la casa o el pago de la cláusula penal.

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Así mismo, vale la pena recordar que dicho cobro se hace judicialmente a través de un proceso ejecutivo, toda vez que este es el mecanismo idóneo para exigir el cumplimiento de la obligación expresa, clara y exigible, que consta en el contrato y que constituye plena prueba contra la constructora. Para esto hay que constituirla en mora (demostrar el incumplimiento de la constructora), notificándola con el mandamiento ejecutivo, como ordena el artículo 423 del Código General del Proceso –CGP–, es decir, con el auto de mandamiento de pago que el juez civil decreta en el que se exige el cumplimiento de la cláusula penal. De este modo, cuando la constructora ya se haya constituido en mora, por no cumplir la obligación dentro del término estipulado (numeral 1° del artículo 1608 del Código Civil), el comprador podrá pedir, conjuntamente con la entrega de la casa, que la demanda ejecutiva se extienda a los perjuicios moratorios desde que la obligación se hizo exigible hasta que la entrega se efectuó , para lo cual estimará bajo juramento su valor mensual, como manda el artículo 426 del CGP.

¿Recuerda que se recomendó no interrumpir los pagos de las cuotas a la constructora? Es de suma importancia no olvidar este aspecto, debido a que el artículo 1609 del Código Civil establece que ninguno de los contratantes está en mora cuando ambos incumplen con lo que se ha pactado; esto afecta la exigibilidad de la cláusula penal.

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  • 7 agosto, 2017
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