Propiedad horizontal: características, ejemplos y reconocimiento de bienes comunes

En las copropiedades existen bienes privados de dominio particular que son de uso y aprovechamiento exclusivo y bienes de uso común que pueden ser esenciales o no esenciales. En el siguiente editorial explicaremos las categorías en las que se clasifican los bienes comunes y si deben reconocerse.

Con la implementación de Estándares Internacionales se han generado muchas dudas respecto a cómo debe llevarse la contabilidad en las copropiedades, al respecto el CTCP tiene disponible la Orientación 015 con los lineamientos para las copropiedades de uso residencial o mixto ya sean de grupo 1, 2 o 3.

De acuerdo a lo anterior, en la orientación se indica que los bienes privados o de dominio particular no deben reconocerse en los estados financieros de la copropiedad ya que el uso y control está en manos de cada copropietario, como tampoco se incluirán los bienes comunes esenciales; por su parte, los bienes comunes no esenciales podrán reconocerse en los estados financieros de la copropiedad siempre y cuando pasen a ser legalmente de esta, en caso contrario no se reconocerán.

En síntesis, podría decirse que la mayoría de bienes comunes no se reconocen en los estados financieros de la copropiedad, sin embargo, para identificar cuáles bienes se reconocen o no según esta indicación, se requiere precisar la clasificación y características de los bienes comunes.

Bienes comunes

Conforme al artículo 3 de la Ley 675 de 2001 Régimen de propiedad horizontal la definición de bienes comunes corresponde a:

“Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.”

En tal sentido, son las partes indivisibles de la copropiedad que pertenecen a cada copropietario de forma parcial y permiten que cada uno de ellos disfrute de su local u apartamento. Cabe anotar que tendrán la calidad de bienes comunes los indicados en la Ley 675 de 2001 como también los señalados en los planos (con debida licencia de construcción). Hacen parte de los bienes comunes los siguientes:

Bienes comunes esenciales

Como se mencionó anteriormente, este tipo de bienes no serán reconocidos contablemente por la copropiedad ya que son los bienes que se requieren para la existencia, estabilidad y seguridad de los bienes incluidos en la copropiedad (sin estos la copropiedad no tendría como subsistir) y, a su vez, son los bienes requeridos para que cada copropietario disfrute el uso y control de cada uno de los bienes de dominio privado; entre estos se encuentran:

• Terreno
• Cimientos
• Estructura
• Áreas de circulación
• Instalaciones generales
• Fachadas
• Techos o losas
• Escaleras

Bienes comunes no esenciales

Son todos aquellos que no cumplan con la definición anterior, es decir, bienes que son de uso común de los copropietarios pero de los cuales se puede prescindir, se pueden ceder, vender o arrendar y tienen la capacidad de separarse de los bienes del copropietario sin causar perjuicio de que disfrute su bien particular; entre estos se encuentran:

• Piscina
• Quiosco
• Salón de reuniones
• Parqueaderos comunes
• Gimnasio

A manera de conclusión, por lo general los bienes comunes no esenciales no son reconocidos en la contabilidad de la copropiedad, pero, conforme a las definiciones incluidas en el Estándar Internacional, si cumplen con las siguientes premisas podrán reconocerse como activos.

• En caso de que la copropiedad identifique que controla, está expuesta a los riesgos y  tiene los derechos de beneficios futuros del bien.
• Es capaz de medir fiablemente este tipo de bienes.

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