Propiedad Horizontal. ¡Que embeleco! – Martha Elena Ramírez Castaño

Este régimen especial de dominio tiene como cualquier régimen: principios, reglas, procedimientos, actividades, órganos de dirección, responsabilidades específicas para todos los actores y normas de orden público y privado.

La esencia de la propiedad horizontal se mantiene en el ojo del huracán por cuenta del manejo de los bienes comunes. Sobre los bienes privados como tal, no hace énfasis más allá de lo que los actos sobre éstos incidan en lo que es de todos. Comentarios tales como: deberían bajar la cuota sabiendo que somos trabajadores con el mínimo (sic); ese grado de contaminación debe exponerse ante el gobierno como un atenuante para que nos bajen la cuota de administración (sic); el administrador y el consejo son los que mandan  (sic); si el presidente no asiste o no aprueba no se puede hacer nada (Sic); son solo parte de las erradas ideas que sobre la propiedad horizontal maneja la comunidad. Aprovechando la aceptación y acogida que a esta humilde columna ustedes tan gentilmente le han dado y que de paso agradezco, quiero hacer algunas precisiones que nacen de mi estudio y experiencia.

PRIMERA: Frente a los principios rectores de esta ley, esta fuente muestra que el legislador trató de generar un buen marco para la convivencia pacífica y para mejorar la calidad de vida de  toda la comunidad que comparte esta forma de vida. Lo increíble es que a pesar de ser una pequeña comunidad con prevalencia de intereses comunes que buscan proteger el patrimonio de cada uno, están lejos, por decir lo menos, de comportarse como “socios”.

SEGUNDA: La ley instituyó de manera clara las reglas de juego y sobre todo fijó claramente el alcance de las acciones, omisiones y extralimitaciones de todos los actores frente al cumplimiento de ésta.

TERCERA: El Estado, amparado en el principio garantista trató de privilegiar la dignidad humana para lo cual obligó a todos al agotamiento previo frente a cualquier acción dentro de este régimen, al debido proceso con el cumplimiento de un procedimiento riguroso y expedito definido en la ley, el cual, claro, admite ajustes, pero en líneas generales muestra en derrotero a seguir.

CUARTA: Fijó en su naturaleza jurídica el carácter de entidad sin ánimo de lucro y a través de su decreto reglamentario 1060/09, le reguló la explotación de zonas comunes para no alterar ésta.

QUINTA: La comunidad organizada que nace como consecuencia de ese cuasicontrato es una persona jurídica con derechos, deberes y obligaciones y en cumplimiento con nuestro ordenamiento jurídico, la Asamblea de Copropietarios como máximo organismo regulador  prevalido de las facultades que le otorga la ley, ordena al administrador en su calidad de mandatario, ejecutar las decisiones tomadas de forma colegiada con el cumplimiento de todos los controles y requisitos. La administración por mandato expreso de la ley queda facultada para ejercer como gerente, depositaria, mandataria y tesorera y le fija los límites de sus funciones en los artículos 50 y 51 de la Ley. El Consejo de administración como cuerpo consultor y asesor, determina junto con la administración en nombre y representación de la comunidad organizada, las decisiones que sean necesarias tomar en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines.

SEXTA: El paraguas de la responsabilidad en esta forma especial de dominio también es: penal, civil, contenciosa y disciplinaria y por ella quedan comprometidas las actuaciones de: todos y cada uno de los propietarios, los de la persona jurídica que nace de esa forma de propiedad, la asamblea de copropietarios, el consejo de administración, la administración y el revisor fiscal donde lo hay. Es de tal nivel la responsabilidad, que la ley de insolvencia no aplica para la propiedad horizontal, primero: porque está prohibido por la misma ley ya que las obligaciones no son ni personales ni comerciales y segundo: porque no debe la persona sino el inmueble. (Obligación propter-rem).

SÉPTIMA: Como lo expresé en otro de mis artículos, la ley 675/01 contiene parte de su normatividad en el derecho público  (quórums, citatorios, procedimientos, nombramientos, etc.)  y dentro del derecho privado todas las decisiones de orden económico. (Fijación del monto de las obligaciones o la rebaja de intereses frente a obligaciones vencidas).

Martha Elena Ramírez Castaño
Aboga Experta en Propiedad Horizontal.
Gerente General de DataInmobiliario. (BPO)
maelra@datainmobiliario.com