Propiedad horizontal: ¿qué hacer si no se realiza Asamblea General y no se toman acciones al respecto?

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  • Publicado: 16 abril, 2015

Propiedad horizontal: ¿qué hacer si no se realiza Asamblea General y no se toman acciones al respecto?

Teniendo en cuenta que la asamblea de copropietarios constituye el mayor órgano de dirección de una propiedad horizontal, encargado entre otros de aprobar los Estados Financieros y el Presupuesto, dicha reunión debe realizarse aun cuando se hayan vencido los plazos.

Pasada la fecha límite para convocar a la asamblea general ordinaria y en la copropiedad no se realiza, y ninguna persona se ocupa de emprender acción al respecto, ¿qué se debe hacer?

Para abordar esta pregunta es preciso remitirse al artículo 40 de la Ley 675 de 2001:

“Artículo 40. Reuniones por derecho propio. Si no fuere convocada, la asamblea se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.).

Será igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando los participantes representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, sin perjuicio de lo previsto en la presente ley, para efectos de mayorías calificadas”.

“se debe llevar a cabo la reunión por derecho propio, el primer día hábil de abril a las 8:00 p.m., en las instalaciones de la copropiedad”

Lo que nos indica la norma, es que cuando el administrador ni el consejo de administración han convocado a las reuniones ordinarias que se deben realizar durante los tres primeros meses del año, la legislación ha determinado que se debe llevar a cabo la reunión por derecho propio, el primer día hábil de abril a las 8:00 p.m., en las instalaciones de la copropiedad o en el sitio definido por medio de estatutos y deben sesionar.

Algunos puntos importantes que hay que tener en cuenta son:

  • El primer día hábil de abril para el 2015, fue el miércoles primero (1) de abril, es decir, que en caso en que no se hubiera convocado asamblea en los plazos determinados por la legislación, los copropietarios debieron haberse reunido el miércoles primero (1) de abril sin necesidad de previa convocatoria,
  • En la asamblea, reunión por derecho propio se debió levantar una acta,
  • A pesar de que es una reunión por derecho, se mantienen vigentes los términos correspondientes al quorum deliberatorio y decisorio, dichas características permanecen y no se alteran, en concordancia con las determinaciones legales.

Teniendo en cuenta que no se puede confundir la reunión por derecho propio, con las condiciones determinadas para las reuniones por segunda convocatoria, para las primeras se exige el quorum deliberatorio de mínimo un número plural de propietarios que representen más de la mitad de los coeficientes asignados en la copropiedad, en cuanto al quorum decisorio la obligatoriedad es que se presente un número plural de propietarios que representen más de la mitad de los coeficientes presentes en la asamblea.

Ahora bien, después de transcurrido el primero (1) de abril, no implica que para los casos en los que el administrador y el consejo no hayan convocado y además no se ejecutó la reunión por derecho propio, no se deba realizar la asamblea, debido a que se requiere la aprobación de estados financieros, la aprobación de presupuesto del siguiente período, además de ejecutar los nombramientos a los que haya lugar, tanto administrador, consejo, revisor fiscal entre otros; entonces, si pasado el primero de abril no se ha enviado la convocatoria para la asamblea, recae la responsabilidad sobre el revisor fiscal, en caso de tenerlo, quien debe convocar para subsanar dicha situación; además, la gestión también puede adelantarla un número plural de copropietarios que representan más del 20% del coeficiente quienes tienen la potestad de ejecutar labores de convocatoria con la finalidad de ejecutar la asamblea de copropietarios y efectuar todas las responsabilidades de dicho ente como máximo órgano de la propiedad horizontal.

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