Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
La legislación comercial ha dictado disposiciones especiales para el arrendamiento de locales con fines comerciales, a fin de amparar los derechos de los comerciantes y evitar el abuso por parte de los propietarios.
La renovación del contrato de arrendamiento está contemplada por el artículo 518 del Código de Comercio; implica la firma de un nuevo contrato, y al tratarse de un nuevo contrato, es posible pactar en él condiciones distintas.
La prórroga está contemplada por el artículo 520 del Código de Comercio no hay lugar al cambio de condiciones, puesto que no existe un nuevo contrato ni la modificación del preexistente; lo que existe es una extensión en el tiempo del contrato ya existente, naturalmente con las condiciones que este contiene.
El mismo artículo 520 del código de comercio cuando hace mención de la prórroga, establece expresamente que esta se hará en las mismas condiciones que el contrato preexistente.
Con alguna frecuencia se confunden las reglas del contrato de arrendamiento de un local comercial con las del contrato de arrendamiento de vivienda urbana, cuando sus diferencias son bien marcadas; además, cada uno de estos contratos están regulados por disposiciones legales distintas.
El artículo 518 del Código de Comercio establece una primera condición para que sea un derecho del comerciante exigir la prórroga del contrato de arrendamiento del local: cumplir con un tiempo de arrendamiento mínimo de dos (2) años de manera continua y con el mismo establecimiento de comercio.
En caso de un comerciante que tiene alquilado un local, oficina, bodega, etc., en un periodo superior a dos (2) años, pero durante ese lapso han funcionado diferentes establecimientos de comercio, por ejemplo, primero fue una compraventa de mercancía y posteriormente se utilizó como agencia de viajes, el comerciante no tiene derecho a exigir la prórroga automática del contrato del local comercial.
La legislación comercial ha determinado que aun cuando el comerciante-arrendatario lleve más de 2 años con el mismo establecimiento de comercio, no tendrá derecho a exigir la prórroga automática del contrato de arrendamiento, en caso de presentar alguna de las siguientes situaciones:
1) Cuando el comerciante-arrendatario haya incumplido el contrato.
2) Cuando el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la desarrollada por el comerciante-arrendatario.
3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.
El propietario-arrendador o el representante está obligado a entregar el aviso de no prorroga, de contrato de arrendamiento, por escrito con mínimo seis (6) meses de anticipación a la terminación del contrato de arrendamiento del local comercial.
No obstante, el término mínimo de seis (6) meses para preavisar la no prórroga se exceptúa cuando existe orden de autoridad competente o por motivos de peligro como la ruina, sanitario, etc., de acuerdo con el artículo 520 del Código de Comercio.
En los casos establecidos en el numeral 3 del artículo 518 del Código de Comercio que trata sobre la no prórroga, porque se requiere el inmueble para ser reconstruido o reparado, el comerciante-arrendatario tiene derecho a ser notificado sobre la posibilidad de ejercer el derecho de preferencia frente a los demás comerciantes interesados en el alquiler del local comercial, antes de 60 días a la fecha de finalización de las obras.
En caso de que desee acceder a la posibilidad preferente de alquilar el local, debe informar por medio de notificación al propietario-arrendador, en un término superior a 30 días antes de la fecha anunciada para la entrega de las obras terminadas.
El derecho de preferencia consiste en el privilegio frente a terceros sin tener que pagar primas o valores especiales distintos del nuevo canon de arrendamiento fijado por el propietario-arrendador, en concordancia con el artículo 521 del Código de Comercio.
Bajo este panorama, el derecho de preferencia se ejercerá bajo la aplicación del criterio de antigüedad, es decir, se pone a disposición de los comerciantes-arrendatarios desde el más antiguo hasta el más nuevo.
El Código de Comercio establece en el artículo 522 que en caso de no prorrogar un contrato de arrendamiento de local comercial, aduciendo que se utilizará el inmueble para la vivienda, para constituir un establecimiento de comercio con una actividad distinta de la del arrendatario, para la reconstrucción o demolición del inmueble, pero el inmueble no es ocupado luego por el propietario o no se inician las obras de construcción o demolición dentro de los 3 meses siguientes a la fecha de entrega del inmueble, el arrendador se encuentra en la obligación de indemnizar al comerciante.
Para la exigencia de la indemnización se debe presentar demanda ante un juez, quien en cooperación con los peritos judiciales, determinará el valor de los perjuicios causados, entre los que se debe considerar el lucro cesante, los gastos en que incurrió por el traslado a nuevas instalaciones, las indemnizaciones que haya pagado a trabajadores por dicho traslado o cierre del establecimiento comercial, incluso la solicitud del reembolso de las mejoras que el comerciante había realizado en dicho inmueble arrendado. (Ver artículo 522 del Código de Comercio).
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