Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
Las inmobiliarias actúan normalmente bajo contratos de mandato en los cuales el dueño del inmueble es el «mandante» y la inmobiliaria es solo la «mandataria» (veaese los artículos 1262 y siguientes del Código de Comercio).
En ese caso, sabiendo que los arriendos de los inmuebles pueden ser gravados con IVA del 10% (si son inmuebles que se destinan para usos distintos de vivienda o de exposiciones artesanales), o ser excluidos de IVA (si son inmuebles que se usan para vivienda o para exposiciones artesanales), lo que deberán tomar en cuenta las inmobiliaria es que cuando el arrendamiento sea gravado, entonces el IVA solo lo cobrará si el dueño del inmueble (el mandante) es una persona jurídica o si es una persona natural inscrita en el régimen común.
Pero si el dueño es una persona natural y que pertenece al régimen simplificado, o si el inmueble se arrienda para ser usado como vivienda, en esos casos no se cobra el IVA.
Lo anterior se sustenta en lo que dicen los artículos 7 y 8 del Decreto 522 de marzo de 2003:
«ARTICULO 7. Servicio gravado de arrendamiento de inmuebles. A partir del 1° de enero de 2003 el servicio de arrendamiento de inmuebles está sujeto al Impuesto sobre las Ventas (IVA) a la tarifa del siete por ciento (7%) [actualmente es del 10%; ver art.468-3, mumeral 6, del E.T.], salvo cuando se preste en forma exclusiva para vivienda o para exposiciones y muestras artesanales nacionales, incluidos los eventos artísticos y culturales.
Son responsables de este gravamen quienes presten el servicio de arrendamiento gravado y pertenezcan o deban pertenecer al régimen común del Impuesto sobre las ventas, aunque no se hayan inscrito en el Registro Nacional de Vendedores, debiendo expedir factura y cumplir con las demás obligaciones señaladas en la Ley y en el presente decreto.
Cuando el servicio gravado sea prestado por un responsable del régimen simplificado a un responsable del régimen común, éste deberá asumir el impuesto aplicando el mecanismo de la retención en la fuente de conformidad con lo previsto en el literal e) del artí culo 437 y en el artículo 437-1 del Estatuto Tributario.
ARTICULO 8. Contratos de arrendamiento con intermediación. En el servicio gravado de arrendamiento de bienes inmuebles prestado con intermediación de una empresa administradora de finca raíz, el impuesto sobre las ventas (IVA) por el servicio de arrendamiento se causará atendiendo a la calidad de responsable de quien encarga la intermediación y a lo previsto en el artículo 429 del Estatuto Tributario, y será recaudado por el intermediario en el momento del pago o abono en cuenta, sin perjuicio del impuesto que se genere sobre la comisión del intermediario. Para tal efecto deberá tenerse en cuenta lo siguiente:
1. Si quien solicita la intermediación es un responsable del régimen común, el intermediario administrador deberá trasladarle la totalidad del impuesto sobre las ventas generado en la prestación del servicio de arrendamiento, dentro del mismo bimestre de causación del impuesto sobre las ventas (IVA). Para este efecto deberá identificar en su contabilidad los ingresos recibidos para quien solicita la intermediación, así como el impuesto trasladado.
2. Si quien solicita la intermediación es un responsable inscrito en el régimen simplificado, el impuesto solo se generará a travé s del mecanismo de la retención en la fuente en cabeza del arrendatario que pertenezca al régimen común del IVA.
3. El intermediario solicitará a su mandante y al arrendatario la inscripción en el régimen del IVA al que pertenecen. Igualmente deberá expedir las facturas y cumplir las demás obligaciones señaladas en el artículo 3° del Decreto 1514 de 1998 y en el presente Decreto.»
Ahora bien, si la inmobiliaria actúa como mandataria y el contrato de mandato es un contrato de «mandado con representación», en ese caso en la factura que expida la inmobiliaria al arrendatario (al inquilino) debería dejarse la mención de quién es el mandante, o sea, de quién es el dueño del inmueble a quien pertenecerán esos ingresos que la inmobiliaria está facturando (o si no se hace eso en la factura, entonces hacerlo en un documento o certificación que la inmobiliaria le expida al inquilino).
Solo de esa forma, si sucede que ese arrendatario es una agente de retención, podrá entonces dicho arrendatario al final de cada bimestre o de cada año expedir los certificados de retención (de IVA y de Retención en la fuente) directamente a nombre del dueño del inmueble. Lo anterior es lo que se indica en el Artículo 394 del Estatuto Tributario donde se lee:
“ARTICULO 394. COMO OPERA LA RETENCIÓN POR ARRENDAMIENTOS CUANDO HAY INTERMEDIACIÓN. En el caso de arrendamientos, cuando existiere intermediación, quien recibe el pago deberá expedir a quien lo efectuó, un certificado en donde conste el nombre y NIT del respectivo beneficiario y, en tal evento, la consignación de la suma retenida se hará a nombre del beneficiario.”
Debe tenerse presente que aunque la inmobiliaria sea la encargada de facturar los arrendamientos por cuenta de sus mandantes, en todo caso siempre será el mandante (si pertenece al régimen común) el que incluya los valores del arriendo y de su IVA generado en su respectiva declaración de IVA (ver el inciso segundo del Artículo 29 del Decreto 3050 de 1997). Es decir, la inmobiliaria siempre manejará como un pasivo de “ingresos recibidos para terceros” los valores que facture por cuenta de su mandante.
Téngase presente que al finalizar el año fiscal, todas las inmobiliarias y demás personas o empresas que hayan actuado como mandatarias bajo contratos de mandato, y sin importarlos montos de ingresos en el año inmediatamente anterior ni del mandante ni de la mandataria, le deben hacer a la DIAN el reporte de información exógena tributaria especial que se les pide en el artículo 15 de la resolución que cada año saca la DIAN para solicitar información del Art.631 del ET.
Para el reporte que tendrán que hacer por el año 2009, deben consultar el Artículo 15 de la resolución 7935 de julio de 2009 (consulta nuestro anterior editorial: “Especial reportes de Información Exógena 2009 a la DIAN: En los reportes del Art.631 se hicieron algunos cambios importantes”)
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