Registro de escrituras públicas de compraventa, su rapidez garantiza la propiedad

  • Comparte este artículo:
¿Ha sido útil este artículo? No fue útilFue útil
Cargando…
  • Publicado: 19 septiembre, 2013

Registro de escrituras públicas de compraventa, su rapidez garantiza la propiedad

La sola firma de escrituras públicas no otorga propiedad solo la obligación al vendedor de transferir. Pero mientras se registran dichas escrituras, para todos los efectos legales, el vendedor sigue siendo el dueño del inmueble y como tal, sus acreedores pueden perseguir su patrimonio, incluso el bien que ya vendió, pero que no ha registrado ante la Oficina de Instrumentos Públicos.

Una persona puede adquirir o trasladar la propiedad de sus bienes sean muebles (bienes que se pueden transportar de un lugar a otro como un computador, una joya o un vehículo) o inmuebles (son los que no pueden transportarse de un lugar a otro como las tierras o terrenos, casas, fincas, etc.) siempre que se tenga el título y el modo.

“En efecto, la forma de adquirir los derechos reales en Colombia, entre ellos el derecho de dominio, necesita de una doble formalidad, el título y el modo.”(Superintendencia de Sociedades Oficio 220-079935 Del 26 de Junio de 2013)

¿Qué es el título?

El título es el hecho o acto que realizan las partes para generar obligaciones (contrato de compraventa) o la sola ley que faculta para adquirir el derecho real de manera directa a una persona (como derecho de herencia o prescripción adquisitiva). En pocas palabras, el título es el contrato que se realiza entre las personas para transmitir un derecho, ya sea que dicho contrato se denomine compraventa, permuta, usufructo, comodato, etc.

El título más común para la adquisición de bienes inmuebles (lotes, casa, fincas) es la compraventa, donde el vendedor se obliga a transmitir el derecho por un precio.

Si bien el contrato de compraventa es por naturaleza consensual, (por regla general para que nazca en el mundo jurídico, solo requiere el simple acuerdo entre las partes, sin que tenga que constar por escrito), si se trata de bienes inmuebles como un lote, éste contrato debe realizarse por escritura pública, pero además debe registrarse dicho instrumento, ante el ente competente, como es la Oficina de Instrumentos Públicos, quien dará la publicidad ante terceros del cambio de propietario.

¿Qué es el modo?

Es la manera como se ejecuta o realiza el título con el objetivo de adquirir el derecho de propiedad sobre una bien. Explica la Superintendencia de Sociedades:

“El modo por su parte es la forma de ejercitar el título para adquirir el derecho real, en consecuencia el modo es la forma en que el derecho que se ha obtenido en virtud del contrato finalmente llegue al patrimonio de las personas, dichos modos están determinados por la propia ley y son: Prescripción, Accesión, Sucesión por causa de muerte, Tradición y Ocupación (artículo 673 del Código Civil)”.(Superintendencia de Sociedades Oficio 220-079935 Del 26 de Junio de 2013)

El modo que se utiliza para adquirir el derecho de propiedad en los contratos de compraventa es la tradición y es este el que genera realmente el derecho de propiedad, pues el solo título, por decir  la escritura, no constituye derecho del comprador sobre el inmueble.

“El modo por su parte es la denominada tradición, es el modo y no el título lo que genera la verdadera propiedad, es decir que así la persona tenga el título si el modo no se perfecciona no podrá ser considerado dueño de la cosa.”(Superintendencia de Sociedades Oficio 220-079935 Del 26 de Junio de 2013)

Tradición en bienes inmuebles y bienes sujetos a registro

Para que una persona diga que es dueña o propietaria de un lote, una finca o una casa, por ser bienes inmuebles requieren una formalidad mayor pues no basta con la sola firma de la escritura y la entrega material de este (las llaves). La ley exige que el título (escritura, sentencia) debe ser inscrita, explica la Superintendencia de Sociedades:

“Tratándose de bienes inmuebles la tradición no se perfecciona con la simple entrega del bien, sino que debe realizarse la respectiva inscripción en la Oficina de Registro de Instrumento Públicos, aun cuando no se haga la entrega del bien inmueble, si la inscripción se realiza, la persona será considerada dueña.”

(…)

Así pues para que exista transmisión del derecho real de dominio de bienes inmuebles es necesaria la realización de una escritura pública de compraventa y la inscripción de dicha escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente, de no darse alguno de los dos requisitos la propiedad continuará en cabeza del vendedor del bien inmueble, dejando al comprador, desprotegido frente a futuros conflictos que se puedan generar en torno al inmueble.” (Oficio 220-079935 Del 26 de Junio de 2013)

Es decir que para que el documento como la sentencia (herencia, prescripción, adjudicación) o escritura pública, lo acrediten como dueño o propietario del bien inmueble, debe además de entregar y suscribir la escritura o que la sentencia esté ejecutoriada (esté en firme bien porque no fue apelada o en su caso, la sentencia de segunda instancia haya otorgado el derecho), realizar dicha inscripción en la Oficina de Instrumentos Públicos de la ciudad donde se encuentra el bien.

“Para la transferencia del derecho de dominio de bienes sujetos a registro, bastará la inscripción de la providencia de adjudicación en el correspondiente registro, sin necesidad de otorgar ningún otro documento o paz y salvo.”(Superintendencia de Sociedades Oficio 220-079935 Del 26 de Junio de 2013)

Tradición en bienes muebles y de carros, motos y aeronaves

Esta transferencia de propiedad se genera con la sola entrega material del bien (un reloj, una joya, una nevera). No hay más requisito que ese, ni inscripción, ni realización de ningún documento en general.

Pero en ciertos bienes que aunque no sea bienes inmuebles, deben ser inscritos para que las personas sean catalogadas como propietarios de estos, como los automóviles, motos (ante la Secretaria de Transito del lugar), aeronaves (ante la Aerocivil) y buques o naves (capitanías de puerto).

Consecuencia de no inscribir la escritura, sentencia o formulario de traspaso

Si el comprador de un bien inmueble firma la escritura y lo entrega pero no realiza o se cerciora de la inscripción de esta escritura, está en riesgos de perder sus dinero, pues el bien legalmente sigue en cabeza del vendedor y por ende podría serle embargado a quien siga figurando como propietario ante la Oficina de Registro o la Secretaría de Tránsito o peor aún, el vendedor volverlo a vender simultáneamente a otras personas, por ello es importante la inscripción, pues esta es la que da la plena propiedad del bien. Sobre el tema expone la Supersociedades:

“En el peor de los casos puede suceder que el comprador llegue a perder su bien inmueble por no haber hecho el correspondiente registro, ya que el bien continuará apareciendo en cabeza del vendedor, si por ejemplo el vendedor es demandado ante la justicia ordinaria el demandante puede pedirle al juez que sean embargados los bienes del demandado, dentro de los cuales se encontrará el bien que ya vendió pero que sigue apareciendo a nombre suyo, el juez puede embargar el bien, secuestrarlo, rematarlo y adjudicárselo a otra persona, todo lo cual es perfectamente legal ya que el bien en estricto sentido y mientras no se perfecciones la tradición del mismo sigue siendo de propiedad del vendedor.”(Superintendencia de Sociedades Oficio 220-079935 Del 26 de Junio de 2013).

Material relacionado:

Realizar inadecuadamente el reporte de información exógena o no presentarlo,
puede ocasionar cuantiosas sanciones hasta de 15.000 UVT ($534.105.000 por el año gravable 2020)

Nuestra SUSCRIPCIÓN ACTUALÍCESE trae el mejor contenido para actualizarte en la presentación de la información exógena



$150.000

$350.000

$999.000




¿Ha sido útil este artículo? No fue útilFue útil
Cargando…