Requisitos para fijar multas por no asistir a Asamblea de Copropietarios

Cuando se imponen multas pecuniarias a los copropietarios que no asisten a las asambleas que se realizan en la propiedad horizontal, estas deben estar previamente estipuladas en los estatutos y se debe respetar el debido proceso para presentar excusa.

Al hablar de sanciones o multas se está frente a un castigo y por mandato superior la falta debe estar determinada previamente en alguna norma, y siempre se debe respetar el derecho a la defensa.

Según lo anterior, las multas por no asistir a las asambleas de propietarios, deben también ajustarse a las premisas mencionadas según la Constitución Política de Colombia, en su artículo 29.

Obligación de asistir a las asambleas de copropietarios

Se piensa que la asistencia de los propietarios a las asambleas generales de accionistas es potestativa; al respecto, la Ley 675 del 2001 plantea:

“Artículo 37. Integración y Alcance de sus Decisiones. La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados… Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella”.

La asistencia de los propietarios o en su defecto de sus representantes o delegados es un deber, ya que su inasistencia perjudicará la toma de decisiones, aprobación de presupuestos, nombramiento de administradores, etc., pues afecta la conformación de un quórum  deliberatorio y decisorio.

¿Se puede sancionar la inasistencia a la asamblea?

Sí, con multas, y de esta manera forzar la asistencia de los propietarios o sus representantes o delegados. Sin embargo, para imponer las multas deben darse unos requisitos.

¿Cuáles son esos requisitos?

Tanto para crear la sanción, como para poderla imponer a los ausentes, se deben tener en cuenta los siguientes aspectos:

1. La imposición de multas por inasistencia a las asambleas debe estar plasmada en los estatutos o en una adición o reforma a los mismos, debidamente notificada, al igual que el monto a cobrar, pues la Ley 675 de 2001 no la establece expresamente, pero sí permite la creación de sanciones pecuniarias y no pecuniarias en los estatutos (artículos 5 y 38-6).
2. Que la convocatoria se haya efectuado con la debida antelación que establece la Ley 675 del 2001, artículo 39, es decir, 15 días calendario.
3. Que se haya notificado debidamente a los propietarios de cada inmueble mediante comunicación enviada a estos a la última dirección registrada por los mismos ante la administración. No necesariamente se le debe notificar a un propietario en el mismo inmueble de su propiedad, pues es posible que lo tenga desocupado o arrendado, de tal manera que se le deberá notificar en la dirección que informe a la administración.
4. Se le permita al propietario que será sancionado por no asistir su derecho a la legítima defensa. La asamblea o el consejo de administración deben escucharlo en diligencia de descargos, para que el propietario pueda presentar debidamente las excusas que prueben la causal de inasistencia. Luego, el ente sancionador podrá determinar si acepta o no las pruebas de dicha inasistencia y multará o no.

Valor de sanción a fijar por no asistir injustificadamente

El valor máximo a fijar en los estatutos por sanción a causa de no asistir injustificadamente es determinado por la asamblea de propietarios; este será incorporado en los estatutos y debe respetar un límite que impone la ley. El valor de la multa por no asistir a una asamblea de propietarios no puede ser superior nunca al valor de dos cuotas mensuales de administración.

Se debe tener en cuenta que la sanción por inasistencia injustificada debe ser una decisión autónoma de la asamblea de propietarios, quienes podrán establecer por estatutos, o bien el cobro de dinero o una sanción no económica. Por ejemplo, la restricción de usar determinados bienes comunes por un determinado tiempo –piscinas, juegos, salones sociales, zonas de recreación–; eso sí, nunca los bienes comunes esenciales.

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• [Infografía] Requisitos al momento de crear e imponer multas en una PH