Sanciones en P.H. al arrendatario infractor. ¿Para diligencia de descargo debe citarse también al propietario?

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  • Publicado: 17 noviembre, 2011

Sanciones en P.H. al arrendatario infractor. ¿Para diligencia de descargo debe citarse también al propietario?

Cuando un arrendatario comete una falta al interior de una P.H., éste puede ser sancionado con multa o restricción temporal de zonas comunes no esenciales, para ello, se debe adelantar diligencia de descargos, ¿pero en ella debe estar presente el propietario?

Infografía (haz click en la imagen para ampliar)

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Cuando se comenten faltas al interior de una Propiedad Horizontal, consagradas en la ley o en el reglamento interno o manual de convivencia, se pueden imponer tres (3) tipos de sanciones: social, monetaria y restrictiva, las cuales más adelante las detallaremos.

Ahora, dichas faltas pueden ser cometidas e impuestas siempre con cargo a la propiedad privada, cuando son cometidas directamente por el propietario (su familia y amigos) y por el tenedor (inquilino, su familia y amigos), al igual que si el acto irregular es cometido por un bien de cualquiera de ellos (animales, vehículos, etc.).

Veamos la norma:

Ley 675 de 2001

“De las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.

Artículo 59. Clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.

El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones: …” (Subrayado y negrillas nuestras)

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Procedimiento sancionatorio: Diligencia de Descargos previamente

Antes de imponer cualquier sanción (social, monetaria o restrictiva), es necesario llamar al infractor, pero es menester aclarar que no es cualquier infractor, sino al encargado del inmueble, llámese propietario si lo está usando o al inquilino/arrendatario si es quien está ocupando el inmueble.

Es menester aclarar esto, pues si el daño, el ruido o el acto inmoral, lo comete un niño, un perro, un amigo, pues a éstos NO se les va a llamar a descargos, se va a llamar a quien aparezca como la persona encargada del inmueble al momento del incidente, bien al propietario si está viviendo en el inmueble o al arrendatario si está en poder de éste.

Otra cosa es que quien comparece a la diligencia de descargos, quiera llevar en su defensa, testigos, quienes podrán ser sus hijos, sus familiares, amigos, etc.

Si la falta es cometida por un inquilino/arrendatario, ¿se debe citar a la diligencia de descargos al propietario?

No, por regla general, pues la infracción es cometida por el arrendatario o sus familiares, amigos o mascotas o cosas y es al encargado del inmueble a quien se le cita a descargos.

Por supuesto que, una vez escuchado en diligencia de descargos si es impuesta algún tipo de sanción, en particular económica (multa), ésta será cobrada en la siguiente factura o cuenta de cobro de la administración mensual y por supuesto, si el arrendatario NO la quiere pagar, igual, será el propietario que por solidaridad siempre será el responsable final de todos los valores causados (cuotas ordinarias, extraordinarias y las multas, así la falta haya sido cometida por un tercero -inquilino/arrendatario, amigo o familiar).

De tal manera, que si bien, la norma NO establece la obligación de citar al propietario cuando se va a hacer diligencia de descargos al inquilino/arrendatario, se podría informar de la presunta falta, fecha y hora en que se va a realizar la diligencia de descargos al inquilino, pero OJO, no se le cita al propietario para que haga una defensa, pues al fin y al cabo el que debe defenderse y presentar pruebas de su inocencia, es el infractor o sea, el inquilino/arrendatario.

La única finalidad de informar al propietario, es para que éste tenga la tranquilidad que al inquilino/arrendatario se le respetó el debido proceso y como tal, si la Propiedad Horizontal (Asamblea de Propietarios o Consejo de Administración si está facultado para ello) decide imponer la multa, ésta es legal y en caso de no ser pagada por el infractor, igual, será en últimas responsabilidad del propietario su pago.

Recordemos las sanciones en una Propiedad Horizontal:

Ley 675 de 2001

Artículo 59. Clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.

[…]

1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.

2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.

3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.

Parágrafo. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.

Artículo 60. Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.

Parágrafo. En el reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento, así como la duración razonable de las previstas en los numerales 1 y 2 del artículo precedente, de la presente ley.”

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