Sellamiento de casilleros en P.H.: Absolutamente ilegal e inconstitucional

Si bien los administradores tienen el deber de cobrar a los propietarios morosos en una Propiedad Horizontal, hay formas, que ni siquiera autorizadas por la Asamblea de Propietarios, ni mucho menos por el Consejo de Administración, son permitidas. Una de ellas, taponar el casillero en la portería. Aquí explicamos porqué.

Lo primero: Obligaciones pecuniarias y obligaciones no pecuniarias

En una Propiedad Horizontal, existe para los propietarios, arrendatarios y en general para todos los que están al interior de una P.H., dos clases de obligaciones, las pecuniarias y las que no lo son.

Pecuniarias son aquellas relacionadas con dinero  efectivo, o sea, las expensas ordinarias de administración, las extraordinarias debidamente decretadas y las multas en dinero.

Mientras que las demás obligaciones que no son en dinero, como el cumplimiento de manuales de convivencia, alto volumen, olores, usos adecuados de zonas comunes, construcciones, etc., hacen referencia a obligaciones NO pecuniarias.

Incumplimiento de obligaciones pecuniarias y no pecuniarias y las medidas a tomar para su cobro

Para cobrar una obligación, cualquiera que sea, en una Propiedad Horizontal dicha labor recae por mandato legal, en el administrador, lo cual no necesita ningún tipo de autorización de la Asamblea de Propietario o Consejo de Administración.

Para ello, el administrador puede cobrar directamente o puede acudir a la asistencia jurídica de un abogado, quien podrá hacer un cobro prejurídico o presentar las acciones judiciales del caso (Demanda Ejecutiva), repetimos, todo esto es función del administrador y lo debe hacer sin que nadie se lo pida o lo autorice. (Art. 51 Ley 675)

Entre las formas para presionar, la Ley 675 de 2001, permite la publicación de lista de morosos, siempre y cuando sea ubicado en zonas donde no haya mucho tránsito de visitantes o extraños, tal como explicamos aquí (Art. 30, parágrafo de la referida Ley). De igual manera, la Ley faculta al cobro inmediato de intereses de mora, que podrán ser reducidos o condonados única y expresamente por la Asamblea de Propietarios, nadie más.

Restricción a zonas y bienes comunes

Podríamos establecer, que la Asamblea de Propietarios determine prohibir el uso de bienes o zonas comunes a los que se encuentren morosos en las obligaciones pecuniarias y a título de castigo al que violó las obligaciones pecuniarias, pero nunca, la prohibición temporal de uso de bienes o zonas comunes que son necesarias o aquellas que tienen uso exclusivo.

Bienes y zonas comunes que jamás se puede restringir su uso o goce

De tal manera que jamás se podrá coartar el derecho a que un propietario sea comunicado a través del citófono con el exterior, en otras palabras, lo estamos dejando prisionero.

De igual manera y de forma aberrante, se observa que en algunas Propiedades Horizontales sellan los casilleros de los morosos, pues ello significa varias cosas:

1. Se impide el acceso a las comunicaciones, pues no se recibe y deja la correspondencia en un lugar que hace parte de un bien de uso exclusivo, al cual jamás se puede impedir su acceso, así se esté en mora.
2. Se está haciendo público la mora, más allá de lo permitido, pues si hacemos una analogía con la lista de morosos, recordemos que el artículo 30 de la Ley 675 de 2001 y así también lo estableció la Corte Constitucional, dicha lista debe ser publicada donde no exista un tránsito tan alto de visitantes o extraños y sin lugar a dudas, el casillero por lo general, está expuesto a la vista de todo aquel que ingresa por la portería.
3. En caso de ser recibida la correspondencia por el portero o vigilante, se la dejan al propietario en una caja o baúl, donde tiene que meterse y buscar en un montón de papeles, sus comunicaciones, recibos, facturas, etc., violando su dignidad humana.
4. Se viola el derecho no sólo a la comunicaciones, sino que primordialmente a la dignidad humana, la vivienda digna y otros derechos constitucionales que están en juego, por ejemplo, al debido proceso en un asunto judicial donde esté vinculado la persona y le envíen una citación de un juzgado o entidad pública para que en determinado tiempo se notifique y pueda presentar un recurso de apelación, etc., pero no se entere oportunamente y pierde su derecho en dichos trámites judiciales o administrativos.

Acciones que podría tomar un propietario o arrendatario que le impiden el uso del casillero o del citófono

Ya estos casos han sido abordados por la Corte Constitucional, quien ha protegido los derechos fundamentales a la vida, la dignidad humana, la vivienda digna, el debido proceso, etc., a quienes por estar en mora en una Propiedad Horizontal les han clausurado el casillero de correspondencia o la comunicación a través de citófono.  (Sentencia T-630 de 1997, Corte Constitucional. Ponente: Alejandro Martínez Caballero)

De tal manera que cualquier moroso que esté padeciendo dicha situación, podrá presentar una Acción de Tutela y el Juez deberá proteger sus derechos fundamentales consagrados en la Constitución Política.

Recordemos varios de nuestros editoriales, sobre que se puede y que no, en el cobro de cartera en una Propiedad Horizontal:

• Administrador en Edificios y Conjuntos: funciones y responsabilidades
• [Word] Certificación de deuda o Constitución de Título Ejecutivo para cobro judicial en Propiedad Horizontal
• ¿Puede un administrador de P.H. impedir a que un propietario moroso arriende?
• Lista de Morosos en edificios y conjuntos ¿Es legal su publicación?