Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
Siempre que llega la hora de pagar entre varios una cuenta, es cuando se arman los problemas y de lo anterior, no se salvan los bienes sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 675 de 2001 ).
De tal manera que las expensas comunes necesarias, entiéndase éstas como
“…las erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos” (art. 3º Ley 675 de 2001 ), son de obligatorio pago por parte de los propietarios de los bienes privados.
Al igual que cualquier otro gasto de sostenimiento de zonas comunes, todo lo que tiene que ver con servicios públicos de las zonas comunes (porterías, pasillos, vías internas, zonas verdes, gradas, etc.), se pagan en proporción a la participación de coeficiente que tenga cada propietario y no en proporciones iguales, como erradamente se cree en algunas Propiedades Horizontales.
Veamos apartes del artículo 3º de la Ley ya citada:
“Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios […] Definen […] la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.”
Como vemos, cualquier expensa, se pagará según el coeficiente de propiedad, incluyendo los valores por consumo de agua, alcantarillado, aseo o recolección de basuras, energía y teléfono que se suministre para zonas comunes.
Para concluir, es menester aclarar varios conceptos que pueden confundir en atención a los postulados del artículo 81 de la Ley 675 de 2001 que dice:
“Artículo 81. Servicios Públicos Domiciliarios Comunes. […] Los servicios de alumbrado público y de aseo en las zonas comunes y en el espacio público interno podrán ser pagados a través de las cuentas de consumo periódico de dichos servicios o de la tasa de alumbrado público o de aseo establecidas por el Municipio o Distrito. En ningún caso podrán generarse ambas obligaciones por un mismo servicio.”
Sobre el particular, traemos a colación el Concepto 245 de 2007 de la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios, veamos:
“[…] relacionado con el alcance del artículo 81 de la 675 de 2001 respecto del cual la peticionaria solicita emitir concepto sobre la interpretación integral del mismo, en especial el inciso segundo.
[…], especialmente en lo relacionado con la forma como pueden ser pagados los servicios de alumbrado público y de aseo en las zonas comunes y en el espacio público interno, así como tasa de alumbrado público o de aseo establecidas por el Municipio o Distrito.
[…]Tal como se indicó en el concepto SSPD-OJ-2006-336, la norma en mención se refiere a los servicios públicos domiciliarios que se prestan en las unidades inmobiliarias cerradas, que conforman las propiedades horizontales, concepto totalmente diferente al de “servicio de alumbrado público”, definido en la Resolución CREG 043 de 1995. El servicio de iluminación que la Ley 675 de 2001 llama “alumbrado público”, es el que se presta en las zonas comunes y en los espacios públicos internos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, el cual tiene una naturaleza jurídica distinta definida por la misma Ley, la cual no permite asimilarlo ni clasificarlo como el “Servicio de Alumbrado Público” que regula la Resolución CREG-043 de 1995.
Ahora bien, en cuanto a la forma de efectuar el pago del servicio, el inciso segundo del artículo 81 de la Ley 675 de 2001, dispone que los servicios de alumbrado público y de aseo en las zonas comunes y en el espacio público interno podrán ser pagados a través de las cuentas de consumo periódico de dichos servicios. Agrega la disposición que también podrán pagarse de acuerdo a la tasa de alumbrado público o de aseo establecidas por el Municipio o Distrito y que en ningún caso podrán generarse ambas obligaciones por un mismo servicio.
Para mayor claridad, es importante mencionar que así como existen los conceptos de alumbrado público y de servicio público domiciliario de energía, también es posible establecer diferencias entre el servicio público domiciliario de aseo y las actividades complementarias del servicio de aseo, tales como corte de césped y poda de árboles ubicados en las vías y áreas públicas; el lavado de estas áreas, etc., a las cuales se refiere el numeral 14.24 de la Ley 142 de 1994, modificado por el artículo1 de la Ley 689 de 2001, a su vez reglamentado por el Decreto1713 de 2002
Por tanto, para dar respuesta a la inquietud puntual relacionada con el inciso segundo del artículo 81 de la Ley 675 de 2001, es necesario determinar si las empresas están obligadas a prestar el servicio público de aseo en conjuntos o en unidades inmobiliarias cerradas, respecto de lo cual existen dos supuestos. El primero es que dichas unidades, estén constituidas como conjuntos cerrados y se encuentren sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal. El segundo supuesto corresponde al hecho de que los conjuntos o las unidades inmobiliarias cerradas no estén constituidos de acuerdo con las disposiciones de la Ley 675 de 2001.
Para efectos del primer supuesto, la Oficina Asesora Jurídica en el concepto SSPD-OJ-2005-177, expresó lo siguiente:
“(…) De tal manera que el barrido de áreas privadas no hace parte del servicio público domiciliario de aseo y en consecuencia, la empresa prestadora del servicio público de aseo no está obligada a prestar dicho servicio.
De conformidad con el numeral 14.24 del artículo 14 de la ley 142 de 1994, el servicio de barrido interno no es un componente ni una actividad complementaria del servicio de aseo. Por tanto, el servicio de barrido interno no es un servicio público domiciliario, en este orden de ideas no se puede entender que su prestación se encuentre dentro de la clasificación de servicio ordinario o especial que contienen el Decreto 891 de 2001 y el Decreto 1713 de 2002”.
En el caso en que los conjuntos o las unidades inmobiliarias privadas no estén construidas en los términos de la Ley 675 de 2001, pero tengan acceso restringido, al presentar cerramiento con rejas y portería, se presume que los inmuebles que comparten áreas como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, que restringen el acceso por muros o rejas de cerramiento y controlan de ingreso por porterías, están encargados de la administración de los bienes de uso público, hasta tanto no se presente un pronunciamiento en contra de esa situación por parte de la autoridad competente.
Así las cosas, las áreas compartidas se comportan como áreas privadas, que no hacen parte del servicio público domiciliario de aseo y en consecuencia, la empresa prestadora del servicio público de aseo no está obligada a prestar dicho servicio y por tanto no puede cobrarlo.
Encontramos que esta es la razón por la cual la norma se refiere a que también podrán pagarse los servicios de alumbrado público y aseo de acuerdo a la tasa de alumbrado público o de aseo establecida por el Municipio o Distrito. […]
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