Servicios públicos y demás obligaciones sobre zonas comunes, son responsabilidad de copropietarios
Gracias a la implementación de la reglamentación de la propiedad horizontal, los copropietarios tienen claras las normas de juego desde la compra de su propiedad. Sin embargo, existen ciertos gastos que deben ser compartidos, dado el uso exclusivo de las personas que viven en esa área.
Gracias a la implementación de la reglamentación de la propiedad horizontal, los copropietarios tienen claras las normas de juego desde la compra de su propiedad. Sin embargo, existen ciertos gastos que deben ser compartidos, dado el uso exclusivo de las personas que viven en esa área.
La convivencia dentro de un edificio o un conjunto residencial puede terminar siendo mucho más complicado de lo esperado, dada la cercanía de las personas en estas construcciones. Aunque está más que claro que todos son dueños de su propiedad, hay áreas comunes como zonas verdes, parqueaderos y demás, que tienen una connotación y manejo distinto. Los propietarios que hacen parte de esta comunidad deben saber cómo respetarlos, usarlos, y saber cuánto le corresponde pagar de acuerdo con el porcentaje de propiedad del que es dueño.
Coeficiente de copropiedad
El coeficiente de copropiedad es la forma de medir, no solo la propiedad de la persona, sino también el nivel de responsabilidad que tiene en comparación con los demás copropietarios ; este índice debe estar establecido según la delimitación existente en el reglamento de propiedad horizontal y en los planos de la construcción. Según el artículo 3° de la Ley 675 del 2001, el coeficiente de copropiedad se define de la siguiente manera:
[…]Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto”
Dentro de la misma ley, en el artículo 26, se establece la forma de calcular el coeficiente de copropiedad, la cual puede realizarse de la siguiente manera:
- Parqueaderos y depósitos: se ponderan factores como área privada y destinación.
- Edificios o conjuntos residenciales: se tienen en cuenta factores como participación del área construida en cada bien de dominio particular, en el área total de la construcción.
- Área privada libre del edificio o conjunto: se determina en proporción al área construida, teniendo en cuenta los elementos de ponderación implementados en el reglamento de propiedad horizontal.
Los bienes en la propiedad horizontal
Es importante realizar la aclaración, al respecto de sobre cuáles bienes recaería la obligación de realizar pagos y por qué algunos copropietarios muchas veces no sienten la obligación de asumir tales costos.
Dentro de la Ley 675 de 2001, se establece la existencia de bienes privados y bienes comunes. Los bienes privados son aquellos de los cuales los copropietarios tienen dominio absoluto; inmuebles completamente delimitados unos de otros y de aprovechamiento exclusivo.
Por su parte, el bien común tiene una subdivisión entre bienes comunes de uso general y bienes comunes de uso exclusivo. Los bienes comunes de uso general son esos que permiten la existencia, estabilidad y funcionamiento y pertenecen al común y proindiviso; son para el uso y goce general. Mientras que el bien común de uso exclusivo es de uso limitado dado el lugar que se encuentra, como lo serían terrazas, cubiertas o patios interiores.
Servicios públicos domiciliarios
En una propiedad horizontal, los conflictos pueden suscitarse desde lo más mínimo, relacionado con mascotas o el nivel de ruido permitido, hasta asuntos más complejos como lo son los impuestos prediales o el pago de servicios públicos domiciliarios. Determinar quién debe asumir una responsabilidad económica por estos conceptos suele ser complicado, sin embargo, en el Concepto 144 de marzo 01 de 2018, emitido por la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios, se reafirma lo estipulado en el artículo 3 de la Ley 675 del 2001:
“[…]Ahora, la responsabilidad del pago de los servicios públicos, utilizados para las zonas comunes de las edificaciones de propiedad horizontal, es de los copropietarios de la misma, tal y como lo dispuso el artículo 3o de la Ley 675 de 2001, por medio de la cual se expidió el régimen de propiedad horizontal […]”
Como se mencionó anteriormente, para el pago de estos servicios no todos los copropietarios tienen que hacer un aporte igual, sino que se tiene en cuenta el coeficiente de copropiedad y así mismo se realiza el cobro; este último procedimiento no se realiza por aparte en otro recibo, sino que al igual que en el pago de impuesto predial, estos valores se unifican en su factura personal.
“[…] esta clase de predios concurren los derechos de propiedad privada individual sobre cada uno de los apartamentos, casas, oficinas o locales que lo componen y la propiedad privada sobre los bienes comunes que les corresponde a todos los copropietarios. Es a través de la factura que se le cobra al usuario, el valor del servicio público domiciliario prestado, documento que, legalmente, se convierte en un título ejecutivo que puede ser cobrado a través de la jurisdicción ordinaria o del procedimiento administrativo de cobro coactivo, de acuerdo con la naturaleza jurídica de cada prestador […]”