Sobre el régimen sancionatorio en Propiedad Horizontal – Martha Elena Ramírez Castaño

A pesar de que la constitución colombiana prevé que COLOMBIA es un Estado garantista, muchos de los profesionales que ofertan sus servicios para elaborar la adecuación del reglamento a la ley 675 de 2001, tal vez por desconocimiento, tal vez por ligereza o por seguir en la línea del menor esfuerzo, se han dedicado simplemente a transcribir textualmente en el estatuto el contenido del título II de citada norma.

Al retomar este asunto, pretendemos volver sobre sus principios para trabajar con toda la comunidad en la búsqueda e identificación de ese deber ser, para tratar de hacer viable la vida de la comunidad en esta forma especial de propiedad.

Para empezar, nos remitiremos a la existencia de un principio fundamental que pretende de suyo, estar presente en cualquiera de las actuaciones administrativas para poder garantizar y aplicar la ley de manera correcta y por ello, sin ninguna violación.

Para proceder correctamente, buscaremos ante todo garantizar entre otros, el respeto:

• Al debido proceso
• Al derecho de defensa
• Al derecho de contradicción
• Al derecho de impugnación
• A probar la intencionalidad de los actos
• A conocer las conductas objeto de sanción
• A conocer el régimen sancionatorio  y por lo tanto cada sanción para cada conducta.
• A lo que pasa frente a la reincidencia.

Así las cosas, nuestro régimen legal contempla que todo incumplimiento de la ley y el reglamento debe ser sujeto de sanción y que para ello, existen tres instancias donde resolver los asuntos que dan origen a la confrontación:

• Régimen interno
• Régimen policivo
• Régimen Judicial.

EN EL RÉGIMEN INTERNO:

Esta instancia está contemplada dentro del título II de la ley 675 y en el pacto que la comunidad hace en su MANUAL DE CONVIVENCIA, el cual hace integral del reglamento de la copropiedad. Todas las disposiciones que la ley 675/01 contempla como  OBLIGACIONES DE HACER Y DE NO HACER son las que se someten al régimen de convivencia.

EN EL REGIMEN POLICIVO:

El orden público que protege la policía resulta de la prevención y la eliminación de las perturbaciones de la seguridad, de la tranquilidad, de la salubridad y la moralidad públicas. A esta instancia se acude cuando los miembros de una comunidad no se autorregulan y necesitan represión.

Cuando ocurran los eventos previstos en el numeral 1o. del artículo 18 de la presente ley, la policía y demás autoridades competentes deberán acudir de manera inmediata al llamado del administrador o de cualquiera de los copropietarios.

EN EL REGIMEN JUDICIAL:

En esta instancia se tratan los asuntos que por su naturaleza delictiva requieren de la presencia y la actuación garantista del Estado para preservar la paz y la seguridad de toda la comunidad. Cuando hay presuntos delitos contra la fe pública, la moral, el orden social, la salubridad pública, la economía nacional, la integridad personal, la seguridad y la tranquilidad que afecten el patrimonio de las personas, o en los casos en que se requiera el resarcimiento de daños y perjuicios individuales o colectivos por daños causados por conductas punibles o no.

La impugnación sólo podrá intentarse dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la respectiva sanción. Será aplicable para los efectos el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.

LOS ACTOS VIOLATORIOS DEL REGLAMENTO Y LA LEY QUE PREVEEN  INTERVENCIÓN POLICIVA Y  JUDICIAL DE NO TENER CONTROL DENTRO DE LA COPROPIEDAD SON PRINCIPALMENTE LOS SIGUIENTES:

LOS DEL REGLAMENTO:

1. Actos Urbanísticos.
2. Actos sobre Salud.
3. Actos Inmorales.
4. Actos Incómodos.
5. Actos Dañosos.
6. Actos Prohibidos.
7. Actos Peligrosos.

LOS DE LA LEY:

1. Por cambio de destinación a los bienes de dominio particular.
2. Por producir ruidos o molestias a los demás copropietarios o tenedores.
3. Por comprometer la seguridad y solidez de los inmuebles.
4. Por producir actos que perturben la tranquilidad de los propietarios o tenedores.
5. Por afectar la salud pública de las personas.
6. Por no ejecutar de inmediato las reparaciones locativas al interior del bien privado que afecten a los demás propietarios o tenedores.
7. Por elevar nuevos pisos sin permiso o adelantar obras al interior o exterior de los bienes comunes sin el cumplimiento de los requisitos de la ley o el reglamento.
8. Las demás consagradas en la ley.

Martha Elena Ramírez Castaño.
Abogada Certificada NCL
Experta en Propiedad Horizontal
Gerente General de DataInmobiliario.
maelra@datainmobilairo.com