Terreno y edificación no se separan en propiedad horizontal
De acuerdo con la información contenida en los Estándares Internacionales y la Ley 675 de 2001, las entidades que sean propietarias de oficinas, apartamentos, depósitos y similares en propiedad horizontal, no deben separar ningún valor por concepto de terrenos en sus estados financieros.
De acuerdo con la información contenida en los Estándares Internacionales y la Ley 675 de 2001, las entidades que sean propietarias de oficinas, apartamentos, depósitos y similares en propiedad horizontal, no deben separar ningún valor por concepto de terrenos en sus estados financieros.
Los bienes inmuebles adquiridos por la entidad deben ser reconocidos en sus estados financieros en la fecha en la cual cumplan la definición de activo establecida en el marco conceptual, y la definición de propiedades, planta y equipo; propiedades de inversión, o inventario en cada una de las secciones aplicables.
El párrafo 17.8 del Estándar para Pymes establece que los terrenos y las edificaciones deben reconocerse por separado, pues son activos identificables. Esto es aplicable siempre y cuando realmente la entidad pase a ser propietaria de un terreno y una edificación.
En los casos en los cuales se adquiere una oficina, apartamento, bodega, depósito y similares en una propiedad horizontal, el comprador no llega a ser dueño del terreno, sino que es dueño de un porcentaje de la copropiedad, y tiene derecho de uso exclusivo sobre los bienes así calificados por el reglamento de propiedad horizontal.
Para validar lo anterior, es necesario tener en cuenta las disposiciones de la Ley 675 de 2001, la cual establece el régimen de propiedad horizontal aplicable en Colombia.
A propósito del tema, la Ley 675 de 2001 establece que en las copropiedades existen dos tipos de bienes, a saber:
Bienes privados o de uso particular: se definen como “inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo”.
Bienes comunes: son partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular. Dentro de este grupo de bienes comunes existen algunos que se clasifican como bienes comunes esenciales, que [pq]son bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular[/pq]. El terreno es uno de estos bienes comunes esenciales.
¿De qué es dueño un copropietario?
Una entidad que adquiera un inmueble en una copropiedad pasa a ser dueña del área delimitada y establecida como bien de uso particular. Este es el único espacio sobre el cual el copropietario puede catalogarse como dueño, pues tiene derecho de uso exclusivo (ningún otro copropietario puede usar este bien de manera directa).
Al momento de adquirir la propiedad sobre los bienes de uso privado y exclusivo, el copropietario adquiere también el derecho a la utilización de las denominadas zonas comunes, tales como la piscina, los pasillos, los parqueaderos comunitarios, el kiosco, y cualquier otra zona catalogada como tal en el reglamento de la propiedad horizontal.
De igual forma, [pq]cada copropietario es dueño en común y proindiviso del terreno, las instalaciones de servicios públicos básicos (tales como acueducto y alcantarillado) [/pq], los cimientos, las estructura, las fachadas, los techos o losa que sirvan de cubierta en cualquier nivel, y cualquier otro bien que llegue a cumplir la definición de bienes comunes esenciales.
¿Qué se reconoce contablemente?
Cuando la entidad adquiere la propiedad del inmueble en propiedad horizontal, atendiendo las disposiciones de la Ley 675 de 2001, solo adquiere el derecho a utilizar parte de una edificación, pero no se considera propietario o dueño del terreno y otros bienes comunes.
En razón a lo anterior, la entidad debe reconocer en sus estados financieros la totalidad del bien adquirido como construcciones y edificaciones, y no debe separar valor alguno por concepto de terrenos.
Adicional a lo anterior, la entidad no debe reconocer como propiedad, planta y equipo las áreas o zonas comunes, pues en ningún momento ostenta la calidad de propietario, sino que tiene derecho a su utilización por ser dueño de un área privada.
Si la entidad ha separado el valor del terreno, debe hacer los ajustes respectivos para agrupar de nuevo este valor junto con el valor de la edificación, y someter todo el activo al modelo de costo o al modelo de revaluación, dependiendo de su elección de política contable y la clasificación del activo en sus estados financieros.
CP. Juan David Maya Herrera
Consultor de Estándares Internacionales de Información Financiera
Certificación Internacional por el ICAEW en IFRS Full (NIIF Plenas)
*Exclusivo para Actualícese