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[ORO] Venta de bienes inmuebles a largo plazo: caso práctico de impuesto diferido

Fiscalmente el ingreso por la venta de bienes inmuebles se reconoce en la fecha de la escritura pública, y en términos contables no se especifica la condición de firmar una escritura pública para realizar el reconocimiento del ingreso. Con base en esto exponemos un caso práctico de impuesto diferido.

Fecha de publicación: 18 de noviembre de 2020 [ORO] Venta de bienes inmuebles a largo plazo: caso práctico de impuesto diferido
Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.

Fiscalmente, el ingreso por la venta de bienes inmuebles se reconoce en la fecha de la escritura pública, y en términos contables no se especifica la condición de firmar una escritura pública para realizar el reconocimiento del ingreso.

Con base en esto, exponemos un caso práctico de impuesto diferido.

No en todos los casos de venta de bienes inmuebles a largo plazo hay lugar a impuesto diferido. Para identificar si hay o no lugar a este, se debe evaluar si se perciben diferencias entre el tratamiento contable y tributario, y esto dependerá de lo expuesto en el contrato, que resulta ser el punto de partida para determinar el tratamiento.

Por ejemplo, ante la venta de un inmueble se pueden dar, entre otros, los siguientes casos:

  • El vendedor conserva la titularidad legal del bien y le entrega el activo al comprador. Esto con el fin de que el primero tenga una garantía del pago que está por recibir del segundo.
  • El vendedor le entrega la titularidad legal del bien y el activo al comprador, y recibe de inmediato el pago por parte de este último.
  • El vendedor le entrega la titularidad legal del bien y el activo al comprador, y firma un contrato con él, en el que pactan que posteriormente recibirá los pagos.

En la práctica, en la mayoría de los contratos de venta o enajenación de bienes a plazos tiene lugar el primer escenario mencionado, pues el vendedor conserva la titularidad legal del bien con el fin de generar una garantía sobre el pago del mismo, razón por la cual la escritura pública se firma luego de entregarle el activo al comprador, e incluso después de algunos pagos.

Tratamiento fiscal

Para nuestro criterio, esta operación genera impuesto diferido, puesto que para fines fiscales se podrá reconocer el ingreso al momento de realizar la escritura pública (ver artículos 27 y 28 del ET).

Tratamiento contable

Situación distinta ocurre con el tratamiento contable, donde no se incluye como requerimiento para reconocer el ingreso la condición de que la titularidad legal del bien le haya sido transferida al comprador, ni que este haya efectuado los pagos o se le haya entregado el activo; sino que se exige que se hayan transferido los riesgos y beneficios asociados al bien, además de otras condiciones mencionadas en el párrafo 23.10 del Estándar para Pymes, como que los costos e ingresos derivados de la operación se puedan medir con fiabilidad, que el vendedor obtenga beneficios económicos y que no conserve el control efectivo sobre el bien ni ninguna implicación en la gestión corriente del mismo.

Normativa
“Párrafo 10 de la sección 23 del Estándar para Pymes

Una entidad reconocerá ingresos de actividades ordinarias procedentes de la venta de bienes cuando se satisfagan todas y, cada una de las siguientes condiciones:
(a) la entidad ha transferido al comprador los riesgos y ventajas, de tipo significativo, derivados de la propiedad de
los bienes;
(b) la entidad no conserva para sí ninguna implicación en la gestión corriente de los bienes vendidos, en el grado
usualmente asociado con la propiedad, ni retiene el control efectivo sobre los mismos;
(e) el importe de los ingresos de actividades ordinarias pueda medirse con fiabilidad;
(d) sea probable que la entidad obtenga los beneficios económicos asociados con la transacción; y
(e) los costos incurridos, o por incurrir, en relación con la transacción pueden ser medidos con fiabilidad.

Párrafo 2.8 del Estándar para Pymes

Las transacciones y demás sucesos y condiciones deben contabilizarse y presentarse de acuerdo con su esencia y no
solamente en consideración a su forma legal. Esto mejora la fiabilidad de los estados financieros.

Párrafo 11 de la sección 23 del Estándar para Pymes.

El proceso de evaluación de cuándo una entidad ha transferido al comprador los riesgos y ventajas significativos que implica
la propiedad, requiere un examen de las circunstancias de la transacción. En la mayoría de los casos, la transferencia de los
riesgos y ventajas de la propiedad coincidirá con la transferencia de la titularidad legal o el traspaso de la posesión al
comprador. Este es el caso en la mayor parte de las ventas al por menor. En otros casos, la transferencia de los riesgos y las
ventajas inherentes a la propiedad tendrá lugar en un momento diferente del de la transferencia de la titularidad legal o del
traspaso de la posesión de los bienes.”

(Los subrayados son nuestros).

 “Artículo 27 del Estatuto Tributario. Realización del ingreso para los no obligados a llevar contabilidad

(…)

2. Los ingresos provenientes de la enajenación de bienes inmuebles, se entienden realizados en la fecha de la escritura pública correspondiente.

Artículo 28 del Estatuto Tributario. Realización del ingreso para los obligados a llevar contabilidad.

(…)

2. En el caso de la venta de bienes inmuebles el ingreso se realizará en los términos del numeral 2 del artículo 27 del Estatuto Tributario.”

(Los subrayados son nuestros).

 

A continuación, compartimos un liquidador en Excel que aborda cómo se determina el impuesto diferido cuando se genera en un contrato de venta de inmuebles a largo plazo.

Descarga aquí nuestro caso práctico en Excel: Venta de bienes inmuebles a largo plazo: caso práctico de impuesto diferido.

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