Cláusula en que se obliga al comprador pagar valorización en proyectos de vivienda es ilegal

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  • Publicado: 24 junio, 2014

Cláusula en que se obliga al comprador pagar valorización en proyectos de vivienda es ilegal

En la actualidad algunos vendedores de proyectos de vivienda están trasladando ilegalmente a sus compradores el pago de valorización mediante cláusulas accidentales en sus contratos, no obstante que estos últimos no son propietarios o poseedores del bien en razón a su inexistencia.

1. Concepto de valorización

La valorización es una contribución especial a la luz del Decreto 1604 de 1966 y el Inc. 1 del art. 317 de la Constitución Política, basado en la compensación que asumen algunas personas en razón al beneficio directo que ellas obtienen por un servicio u obra ejecutada por la Nación o cualquier otro ente estatal.

Sobre la naturaleza jurídica de la valorización, la Corte Constitucional en Sentencia C-495 de 1998 ha señalado que dicha especie de contribución no es un impuesto, toda vez que no grava de manera general a todas las personas, sino una porción de la población representada por los propietarios o poseedores de inmuebles que se benefician con la realización de una obra pública.

2. Elementos estructurales

La Corte Constitucional en Sentencia C-155 de 2009, atendiendo el fallo de marzo 18 de 1993 de la Sección Cuarta del Consejo de Estado, analizó cada uno de los elementos de la valorización así:

a. El hecho generador. De acuerdo con el art. 1 del Decreto 1604 de 1966 el pago de la valorización se conforma a partir de la construcción de obras de interés público que realice la Nación, los departamentos, los distritos o municipios, siempre que se logre un beneficio al inmueble.

b. Sujeto activo. El Estado es el sujeto activo de la potestad tributaria y está representado por el Congreso (Nivel Nacional), las asambleas (Orden Departamental) y los Concejos (Nivel Distrital y Municipal). El sujeto activo de la obligación tributaria y beneficiario de la misma es el ente que realiza las obras como acreedor de los recursos invertidos.

c. Sujeto pasivo. El propietario o poseedor del inmueble se obliga al pago de la valorización, toda vez que son beneficiados en sus inmuebles por la obra pública.

d. Base gravable. El art. 338 de la Constitución faculta a las autoridades administrativas fijar la tarifa con base en los costos de los servicios y los beneficios reportados. El art. 9 del citado decreto señala que “para liquidar la contribución de valorización se tendrá como base impositiva el costo de la respectiva obra, dentro de los límites del beneficio que ella produzca a los inmuebles que han de ser gravados, entendiéndose por costo todas las inversiones que la obra requiera, adicionadas con un porcentaje prudencial para imprevistos y hasta un treinta por ciento (30%) más, destinado a gastos de distribución y recaudación de los tributos”.

e. La tarifa. No es correcto hablar de tarifa, pues la valorización está diseñada para distribuir el valor agregado que una obra representa para algunos inmuebles. El valor a pagar será en últimas el aumento patrimonial del bien en relación con la inversión del Estado.

3. Ilegalidad de las cláusulas que modifican el sujeto pasivo de la valorización

Con base en lo señalado, se deduce que la práctica de algunas vendedoras de consagrar en sus contratos cláusulas dirigidas a atribuir el pago de la valorización a los compradores de una vivienda futura, es ilegal, pues dichos sujetos no pueden ostentar en ese momento la condición de propietario o poseedor del bien, toda vez que se requiere de la existencia física de la vivienda.

“el sujeto pasivo del pago de la valorización no puede ser modificado por vía contractual, en virtud del principio de legalidad tributaria consagrado en el art. 338 de la Constitución”

Sumado a lo precedente, el sujeto pasivo del pago de la valorización no puede ser modificado por vía contractual, en virtud del principio de legalidad tributaria consagrado en el art. 338 de la Constitución.

Por lo anterior, la valorización la debe asumir el propietario o poseedor del lote de terreno en el cual se está ejecutando el proyecto inmobiliario, que por regla general es vendedor-constructor y no el comprador pues él no puede ser dueño o poseedor de una vivienda inexistente.

Autor:

Ab. José Vicente Hurtado P.
Universidad Santo Tomás, Seccional Bucaramanga.
Especialista en Derecho Comercial.
Universidad Externado de Colombia.

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