Contrato de compraventa de inmueble: 3 puntos que debe conocer
Al momento de vender un inmueble no puede olvidar los siguientes 3 aspectos claves del contrato de compraventa; recuerde que este requiere, además del consenso entre las partes sobre la cosa y el precio, el cumplimiento de una formalidad, como es elevarlo a escritura pública.
En el momento de vender un inmueble no puede olvidar que al elaborar el contrato de compraventa este requiere, además del consenso entre las partes sobre la cosa y el precio, el cumplimiento de una formalidad, como es elevarlo a escritura pública.
En el mercado inmobiliario es común que se realicen contratos de compraventa que tengan como objeto un bien inmueble; sin embargo, las partes contratantes desconocen los parámetros y solemnidades señalados por el Legislador, ocasionando inconvenientes legales que frustran el éxito de sus negocios.
¿Cómo se vende un inmueble en Colombia?
De acuerdo con el artículo 1857 del Código Civil, resulta indispensable que las partes interesadas en el contrato de compraventa de un bien inmueble contemplen dos elementos esenciales: la cosa y el precio, so pena que el contrato no se perfeccione.
En ese orden de ideas, si las partes llegan a omitir alguno de los citados elementos esenciales, no habrá contrato de compraventa.
La determinación de la cosa y el precio
Con respecto al elemento esencial de la cosa, el ordenamiento jurídico exige que esta sea enajenable, por ejemplo no embargado; que exista o que se espera que exista, es el caso de la vivienda construida o que está sobre planos; y que las partes negociales la identifiquen plenamente en el contrato.
Frente al último requisito, si la cosa es un inmueble destinado a vivienda, se sugiere a los extremos negociales determinar con precisión el inmueble, señalando sus linderos, área, ubicación, número de matrícula inmobiliaria, entre otros aspectos. Lo anterior con el fin de evitar inconvenientes posteriores, como aquel que la vivienda entregada no corresponde a la que se identificó en el acuerdo contractual, situación que podría conllevar al incumplimiento del vendedor, pues este se encuentra obligado a entregar lo que reza en el contrato, como dispone el artículo 1884 del Código Civil.
Según el artículo 1889 del Código Civil, la determinación de la cosa de manera detallada o como cuerpo cierto, ocasiona que tanto el comprador como el vendedor no podrán pedir rebaja o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del inmueble.
De otra parte, en cuanto al precio, el artículo 1850 del Código Civil estipula que este elemento esencial debe ser en dinero o parte en dinero y parte en otra cosa. Ahora, si la cosa vale más que el dinero se entenderá que hubo un contrato de permuta, y si es el caso contrario, será un contrato de compraventa.
Por lo tanto, si se acuerda que la vivienda objeto de enajenación tiene un precio de 100 millones de pesos, y se pacta que el pago del precio se efectuará con la entrega de un vehículo automotor que tiene un valor de 80 millones de pesos y con la entrega de una suma de dinero equivalente a 20 millones de pesos, se entenderá que entre las partes hubo contrato de permuta y no de compraventa.
Solemnidad del contrato de compraventa de bien inmueble
El artículo 1857 del Código Civil señala que el contrato de compraventa de bienes inmuebles requiere, además del consenso entre las partes sobre la cosa y el precio, el cumplimiento de una solemnidad para efectos de su perfeccionamiento: elevar el contrato a escritura pública.
La citada formalidad se realiza en una notaría, y es distinta al trámite notarial de autenticación de documento privado. En virtud de lo anterior, se concluye que las cartas de ventas que se usan por algunas personas para vender inmuebles es una práctica equivocada, toda vez que estas no cumplen con la solemnidad en mención.
Por otra parte, para elevar el aludido contrato de compraventa a escritura pública, las notarías exigen, entre otros requisitos, los siguientes documentos:
a. Paz y salvo original de la administración en el evento en que el inmueble se encuentre sujeto al régimen de propiedad horizontal.
b. Copia auténtica del recibo de pago del impuesto predial del año en que se va a elevar el contrato de compraventa a escritura pública.
Tan pronto las partes tengan la escritura pública, el contrato de compraventa es perfecto. Además, dicho documento debe ser registrado ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos donde se sitúa el inmueble, con el propósito de perfeccionar la transferencia del dominio en cabeza del comprador.
Ab. José Vicente Hurtado P.
Universidad Santo Tomás, Seccional Bucaramanga.
Especialista y Mg. en Derecho Comercial.
Universidad Externado de Colombia.
* Exclusivo para actualicese.co