Contrato de promesa de compraventa de bien inmueble en el ámbito civil y comercial

¿Sabe qué es el contrato de promesa de compraventa de bien inmueble?, ¿conoce cuáles son los requisitos para que se perfeccione? En el presente artículo aclaramos tales inquietudes, muy comunes tanto en el ámbito civil como comercial.

En la práctica negocial es común que las personas acudan a la promesa de contrato de compraventa de bien inmueble, con la creencia errada que están suscribiendo el negocio jurídico de compraventa del predio y que el interesado en adquirir dicho bien se volvió propietario gracias al citado contrato. De tal manera, es necesario resolver algunos interrogantes.

¿Qué es el contrato de promesa?

El contrato de promesa está regulado en el artículo 1611 del Código Civil y en el artículo 861 del Código de Comercio. La aplicación de uno u otro código en principio dependerá de la condición de comerciante que ostente o no alguno de los extremos negociales:

“… según el artículo 861 del Código de Comercio, el contrato de promesa comercial es consensual, por ende, no requiere de formalidad alguna”.

De acuerdo con la doctrina, el contrato de promesa es uno de los instrumentos jurídicos que pueden emplear aquellas personas que tienen proyectado realizar de manera seria y responsable un determinado contrato en el futuro.

En ese orden de ideas, se concluye que la principal obligación que surge del contrato de promesa es aquella que tiene como objeto una prestación de “hacer” un determinado contrato. Por lo tanto, el contrato de promesa es totalmente diferente al contrato prometido.

Las razones por las cuales los interesados no formalizan el contrato de manera inmediata, sino que acuden al contrato de promesa para suscribir en el futuro el contrato prometido son múltiples, por ejemplo:

a. Permite que el interesado en vender el predio pueda lograr un tiempo razonable para poder sanear aquellos vicios que afectarían la validez del negocio; muestra de ello sería el caso de lograr ante la autoridad judicial competente el levantamiento de una medida cautelar de embargo que tiene el inmueble destinado a la venta.

b. Facilita a la constructora-vendedora de un proyecto inmobiliario financiarlo a través de los pagos que realizan los promitentes compradores, con el fin de alcanzar el punto de equilibrio que posibilite iniciar las obras, sin necesidad de acudir ante las entidades financieras.

c. Le proporciona un margen de tiempo al promitente comprador para que pueda completar la totalidad de la suma que conforma el precio del contrato de compraventa.

¿Cuáles son los requisitos para que se perfeccione el contrato de promesa de compraventa de bien inmueble?

El artículo 1611 del Código Civil estipula que la promesa de celebrar un contrato no produce en ningún evento obligación alguna; sin embargo, gracias a la modificación que hizo el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, se estableció que sí produciría obligaciones, siempre y cuando el contrato de promesa cumpla con los siguientes requisitos:

a. Que la promesa conste por escrito. Ello significa que el contrato de promesa es solemne; sin embargo, se aclara que es suficiente que se formalice la promesa en un escrito privado, muy a pesar que el contrato prometido deba constar por escritura pública, como sucede con el contrato de compraventa de inmuebles según el artículo 1857 del Código Civil. Lo anterior se predica en las promesas de contrato civiles.

En el ámbito mercantil, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 12 de septiembre del 2000, Expediente C-5397, reitera su doctrina que, según el artículo 861 del Código de Comercio, el contrato de promesa comercial es consensual y, por ende, no requiere de formalidad alguna, salvo aquellos eventos en que el legislador comercial lo estipuló, como el artículo 119 del Código de Comercio que exige la solemnidad de la escritura para la promesa del contrato de sociedad.

b. Que a la promesa no le falte alguno de los requisitos previstos en el artículo 1502 del Código Civil, es decir que las partes sean plenamente capaces; que su consentimiento esté libre de los vicios de error, fuerza y dolo; y objeto y causa lícitos.

c. Que contenga un plazo o condición que precise la época en que ha de celebrarse el negocio jurídico prometido. Lo precedente indica que el contrato prometido debe realizarse tan pronto suceda un hecho futuro y cierto (plazo), por ejemplo que el día 16 de junio del 2016 se firmará en la Notaría Séptima de Bucaramanga a las 10:00 am la Escritura Pública de Compraventa, o cuando acaezca un hecho futuro e incierto determinado (condición); es el caso en que la suscripción del contrato prometido se realice tan pronto se efectúe el desembolso de la suma de dinero por la entidad financiera, dentro de un mes contado a partir de la firma del contrato de promesa.

d. La determinación del contrato prometido, a tal punto que solo falte para su perfeccionamiento la tradición o el cumplimiento de las solemnidades legales. Lo precedente indica que si el contrato prometido es una compraventa de bien inmueble, se debe contemplar el precio y la cosa, los cuales deben estar debidamente determinados o que se señalen los parámetros exactos que permitan su determinación.

Ab. José Vicente Hurtado P.
Universidad Santo Tomás, Seccional Bucaramanga.
Especialista y Mg. en Derecho Comercial.
Universidad Externado de Colombia.

* Exclusivo para actualicese.co