Propiedad horizontal: destinación de bienes inmuebles para uso turístico

Los copropietarios o el administrador pueden destinar bienes inmuebles de la copropiedad a servicios turísticos previo cumplimiento de determinados requisitos.

A continuación, realizamos un estudio de los aspectos a tener en cuenta en la destinación de dichos bienes para vivienda turística.

El artículo 2.2.4.4.12.1 del Decreto 1074 de 2015 establece que cualquier persona natural o jurídica que entregue un bien inmueble para uso de una o más personas a cambio de un pago, por períodos inferiores a treinta (30) días calendario de manera habitual, se considera prestador de servicios turísticos. Este artículo a su vez determina que estos inmuebles deben encontrarse inscritos ante el Registro Nacional de Turismo de manera obligatoria para efectos de que el inmueble pueda ser utilizado como vivienda turística.

En la siguiente infografía realizamos una síntesis de las medidas que deben tenerse en cuenta para la destinación a vivienda turística en copropiedades de uso residencial:

Inscripción en el Registro Nacional de Turismo

El artículo 20 del Decreto 504 de 1997 establece los requisitos generales que deberán cumplir los prestadores de servicios turísticos. Entre estos requisitos se encuentran los siguientes documentos:

• Nombre, identificación y domicilio de la persona natural o jurídica que actúa como prestadora del servicio.
• Descripción del servicio o servicios turísticos que presta.
• Prueba de la existencia y representación legal. Para personas jurídicas, el certificado de existencia y representación legal expedido por la cámara de comercio; si es una persona natural, el certificado de inscripción en el registro mercantil.
• Acreditación de capacidad técnica, operativa, financiera y de la procedencia de capital.
• Seguridad de la prestación del servicio al turista.
• Pagos de industria y comercio e impuesto al valor añadido –IVA–.

Tipo de contrato

El prestador del servicio (dueño del inmueble) y el usuario deberán celebrar un contrato de hospedaje según lo dispuesto en el artículo 79 de la Ley 300 de 1996, la Ley 1101 de 2006 y las disposiciones pertinentes del Código de Comercio (artículos 1192 al 1199). Para este tipo de servicios turísticos no serán aplicables las normas que regulan el contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

Servicio de vivienda turística en copropiedades

El artículo 2.2.4.4.12.3 del mencionado Decreto 1074 de 2015 indica que en el reglamento interno de las copropiedades de uso residencial deberá encontrarse previamente autorizada la destinación de uno (1) o varios bienes inmuebles, en todo o en parte, a la prestación de manera permanente u ocasional de servicios de vivienda turística. Esto con ocasión a lo previsto en numeral 7 del artículo 5 de la Ley 0675 de 2001, la cual establece que el reglamento de la copropiedad deberá determinar la destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto.

Al respecto, el Consejo de Estado, mediante la Sentencia 110010324000201000402 00 de 2021, señaló que esta destinación debe encontrarse prevista en el reglamento interno, toda vez que el artículo 18 de la ley en mención indica que los copropietarios de bienes de uso particular se encuentran obligados a usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal. Además, dispuso que “en caso de uso comercial, el propietario únicamente podrá utilizar el bien para (…) los fines u objetos convenidos en el reglamento de propiedad horizontal, salvo autorización de la asamblea”.

Reporte de bienes destinados a vivienda turística no autorizados o registrados

Mediante el parágrafo del referido artículo 2.2.4.4.12.3 del Decreto 1074 de 2015 se establece que el administrador de la copropiedad deberá reportar ante el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, los bienes destinados a vivienda turística que no estén autorizados en el reglamento interno de la copropiedad o no se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Turismo.

Registro de hospedados

Los copropietarios o el administrador de la copropiedad deberán diligenciar tarjetas de registro por cada hospedado (la información que debe contener esta tarjeta se encuentra dispuesta en el artículo 2.2.4.4.12.4 del Decreto 1074 de 2015). Estas tarjetas deben permanecer en la administración para efectos de control mientras los hospedados permanezcan en la copropiedad y deberán ser conservadas en un archivo por un término mínimo cinco (5) años a partir de la fecha de salida de los huéspedes.

Terminación anticipada del contrato de hospedaje

El copropietario o administrador podrá dar por terminado el contrato de hospedaje y, como consecuencia, reclamar la devolución inmediata de la vivienda turística sin necesidad de pronunciamiento judicial cuando la conducta y el comportamiento de los huéspedes atenten contra la tranquilidad, seguridad y salubridad de los demás huéspedes o residentes. También procederá la terminación del contrato cuando el hospedado o sus acompañantes incumplan lo establecido en el reglamento interno de la copropiedad.

En cualquiera de los casos anteriores, el hospedado podrá solicitar la devolución del dinero por el servicio no disfrutado y el propietario o administrador estará obligado a devolverlo.

Conductas sancionables para los prestadores de servicios turísticos

El Ministerio de Comercio, Industria y Turismo podrá imponer sanciones a los prestadores de servicios turísticos por las siguientes conductas:

• Presentar documentación falsa o adulterada al Mincomercio.
• Utilizar publicidad engañosa o que induzca a error al público sobre precios, calidad o cobertura del servicio turístico.
• Ofrecer información engañosa respecto a la modalidad del contrato, la naturaleza jurídica de los derechos surgidos del mismo y sus condiciones, o sobre las características de los servicios turísticos ofrecidos y los derechos y obligaciones de los turistas.
• Incumplir los servicios ofrecidos a los turistas.
• Incumplir las obligaciones frente a las autoridades de turismo.
• Infringir las normas que regulan la actividad turística.
• Operar sin registro de que trata el artículo 61 de la Ley 300 de 1996.

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