Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
En el mercado inmobiliario se evidencian casos en donde las personas adquieren viviendas con serias deficiencias en su estructura, como paredes y columnas con grietas; problemas en el suelo, como excesiva humedad que hacen imposible construir cualquier edificación sobre el mismo; entre otros eventos, que imposibilitan a los compradores destinar el inmueble para su habitación.
Ante dicha problemática, los compradores afectados pueden acudir no solo a las acciones tradicionales consagradas en los Código Civil y de Comercio, como las acciones por vicios ocultos, la resolutoria, entre otras, sino que también pueden acudir a los instrumentos jurídicos contemplados en la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor) como la exigibilidad de la garantía legal contemplada en el artículo 7 y siguientes.
No obstante, el artículo antes descrito no señala de manera detallada y clara la forma o el procedimiento para que el consumidor pueda hacer exigible ante el empresario inmobiliario la garantía legal. Ante ello, el Gobierno emitió el Decreto 735 de 2013 que reglamentó el citado artículo del Estatuto del Consumidor concerniente a la efectividad de la mencionada garantía.
El Estatuto del Consumidor define a la garantía legal como aquella obligación solidaria y temporal que asume todo productor y/o proveedor de responder por la calidad, idoneidad, seguridad y el buen estado y funcionamiento de los productos frente al consumidor.
La obligación que trae consigo la garantía legal hace referencia a la reparación totalmente gratuita de los defectos del bien; su transporte, cuando se requiera, y el suministro oportuno de los repuestos. Si el bien no admite reparación, se procederá a su reposición o a la devolución del dinero.
En ese sentido, la persona que llegue a comprar cualquier bien, por ejemplo un vehículo, un televisor, una vivienda, etc., que resulte con algún problema en su funcionamiento, que las calidades no son las adecuadas, entre otras problemáticas, le puede exigir al fabricante del mismo y/o al vendedor su reparación, sin que ello le implique el pago de alguna suma adicional. En el evento en que el producto continúe con las falencias, el comprador podrá exigir el cambio del bien por otro o reclamar la devolución de la suma pagada.
De otro lado, la garantía legal tendrá una vigencia establecida por el legislador o por el empresario y no podrá tener un valor adicional con respecto al precio del producto. Con respecto a bienes inmuebles, la Ley 1480 de 2011 señaló que su término será de 1 año si ella recae en los acabados y las líneas vitales; y de 10 años si trata de la estabilidad de la obra.
La SIC a través del Concepto N. 14124070 del 23 de julio de 2014 recuerda que el artículo 13 del Decreto 735 de 2013 estableció que para hacer efectiva la garantía legal cuando el bien es un inmueble, por ejemplo una vivienda, el consumidor debe informar por escrito al empresario de la anomalía que afecta al bien dentro del término legal.
Posteriormente, dentro de los 5 días hábiles siguientes, el empresario inmobiliario deberá realizar una visita de verificación al inmueble, con el propósito de confrontar el contenido de la reclamación que le hizo el comprador.
Si la solicitud hace referencia a una problemática sobre la estabilidad de la estructura, ocasionados por problemas del suelo, materiales o de la construcción, el empresario debe responder por escrito al consumidor dentro de los 30 días hábiles siguientes a la visita de verificación.
En el evento en que el reclamo trata de temas de acabados, por ejemplo irregularidades en las fachadas, puertas, etc. o sobre líneas vitales, como la conexión indebida de servicios de agua, energía eléctrica, gas natural, entre otros, la respuesta se efectuará dentro de 10 días hábiles siguientes a la visita. Estos términos podrán ser prorrogados por un periodo igual al inicial, según la complejidad del asunto, y se deberá informar al consumidor por escrito.
Cuando la respuesta es positiva al consumidor, el empresario inmobiliario realizará las reparaciones en el término de 30 días hábiles siguientes a la contestación cuando estos recaen sobre acabados y líneas vitales. Si las reparaciones se dirigen a corregir las deficiencias de la estabilidad de la estructura, el plazo será el que se señale en los estudios técnicos.
Efectuadas las reparaciones y, a pesar de ello, las fallas en el inmueble continúan en perjuicio de los intereses del comprador, se procederá de la siguiente manera:
Cuando la solicitud se centraba en los acabados o las líneas vitales, el consumidor podrá exigir una nueva reparación, la reposición del acabado o la línea vital con irregularidades o la entrega de una suma equivalente al valor del acabado o línea vital afectados. Todo lo anterior a su elección.
Si el requerimiento concernía a fallas en la estabilidad de la estructura de la vivienda y las reparaciones fueron insuficientes para que el inmueble sea habitable, el empresario está obligado a la devolución del valor total del precio del bien al consumidor, debidamente indexado, de acuerdo a la variación del índice de precios del consumidor (IPC).Lo anterior también ocurrirá cuando las reparaciones sean imposibles de efectuar de acuerdo a la técnica.
Dicha devolución del dinero, se realizará dentro de los 15 días hábiles siguientes a la suscripción de la escritura pública entre el consumidor y el empresario y luego de la inscripción de la misma en la Oficina de Registro e Instrumentos Públicos respectiva, a través de la cual se traslada la propiedad del inmueble al empresario inmobiliario.
Por su parte, el consumidor deberá devolver el inmueble al empresario sin deudas por cualquier concepto tales como servicios públicos, impuestos o cánones de administración y libre de cualquier gravamen, por ejemplo una hipoteca a favor de una entidad financiera.
El concepto de la SIC reitera la importancia para el Estado de proteger a las personas que adquieren bienes y servicios al interior del mercado para satisfacer una necesidad personal, es decir, los consumidores. Asimismo, el citado concepto, con base en el Decreto 735 de 2013, se enfoca en las relaciones de consumo que se pueden desarrollar en el sector inmobiliario, ratificando la expansión que está teniendo el Derecho del Consumo en todos los ámbitos de la economía.
En ese sentido, se deduce a partir del Concepto que el Derecho del Consumo, a través de la garantía legal, se constituye en un área que busca revitalizar los derechos de los compradores de inmuebles destinados a vivienda frente a los constructores y/o vendedores de tales bienes, cuando el bien adquirido no cumple con las expectativas básicas esperadas como su habitabilidad, al permitir que el comprador solicite a tales empresarios la devolución del dinero pagado debidamente actualizado, cuando las reparaciones realizadas por dichos profesionales son imposibles o insuficientes para corregir las fallas del inmueble.
Además, el Derecho del Consumo permite materializar o hacer eficaz el derecho constitucional que tiene toda persona de acceder a una vivienda digna, pues a través de los mecanismos legales como la garantía legal, se persigue que la vivienda adquirida cumpla con el requisito básico de la habitabilidad, contribuyendo hacer efectivo el proyecto de vida de cualquier persona, y por ende salvaguardar su dignidad humana, como lo ha señalado la Corte Constitucional en sus sentencias al referirse sobre el contenido del citado derecho constitucional.
Cordialmente,
Ab. José Vicente Hurtado P.
Universidad Santo Tomás, Seccional Bucaramanga.
Especialista y Mg. en Derecho Comercial.
Universidad Externado de Colombia.
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