Valor fiscal de los bienes raíces de personas naturales al cierre de 2018 y su venta durante 2019

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  • Publicado: 25 julio, 2019

Valor fiscal de los bienes raíces de personas naturales al cierre de 2018 y su venta durante 2019

El artículo 90 del ET, modificado por el artículo 53 de la Ley 1943 de 2018, advierte sobre los riesgos de mentir sobre los precios de venta de bienes raíces. Por tanto, para no recurrir a la mentira, y rebajar legalmente la utilidad en venta, dichos bienes deben ser denunciados fiscalmente en la declaración de renta.

El artículo 90 del Estatuto Tributario –ET–, luego de ser modificado por el artículo 53 de la Ley 1943 de 2018, establece pautas especiales sobre el precio que se aceptará fiscalmente en relación con la venta de activos y la prestación de servicios. Dicha norma estipuló, a partir de enero 1 de 2019, varias reglas especiales, entre las cuales se destacan:

a. El precio de venta debe corresponder al precio comercial promedio, el cual no se puede apartar en más de un 15 % (hasta diciembre de 2018 la norma decía que no se podía apartar en más de un 25 %).

b. Para el caso particular de la venta de bienes raíces (sin importar si se tenían como “inventarios para la venta” o como “activos fijos”, pues la norma no hizo distinción) se exige adicionalmente que el precio se consulte en las “listas de precios, bases de datos o cualquier otro mecanismo para determinar el valor comercial de los mismos” (si es que existen dichas listas o bases de datos).

“Si esa afirmación no se hace, se multiplicará por cuatro la base gravable para los impuestos de renta, de ganancia ocasional, de registro y de derechos notariales”

Además, en la escritura se debe “declarar bajo la gravedad de juramento” que el precio es real y no ha sido objeto de “pactos privados” donde se señale un valor diferente (de darse un falso testimonio, podría haber cárcel entre seis y doce años; ver el artículo 442 del Código Penal y la Ley 599 de 2000). Si esa afirmación no se hace, se multiplicará por cuatro la base gravable para los impuestos de renta, de ganancia ocasional, de registro y de derechos notariales.

c. Para la aceptación del costo fiscal del bien raíz comprado (cuando en el futuro se contemple su reventa) es obligatorio que todo el valor de la compra se haya desembolsado a través de entidades financieras (esto en la práctica ya lo establecía de forma tácita la norma del artículo 771-5 del ET, bancarización, la cual indica que no se aceptan fiscalmente los costos pagados en efectivo que superen las 100 UVT).

d. Para el caso particular de la venta de acciones y aportes en sociedades que no cotizan en bolsa, adicionalmente a lo ya comentado se presumirá que el precio de venta no puede ser inferior al valor intrínseco contable incrementado en un 30 % (hasta diciembre de 2018 la norma decía “incrementado en un 15 %”).

Solución legal para que las personas naturales no recurran a mentir sobre el precio de venta de los bienes raíces y puedan reducir su utilidad en venta

En relación con lo hasta aquí manifestado, y para evitar que las personas naturales (sean residentes o no residentes, obligadas o no a llevar contabilidad) terminen ocultando en sus escrituras públicas el verdadero precio de venta por el cual enajenan sus bienes raíces (práctica muy común, pues piensan que si denuncian el verdadero precio de venta no tendrán al mismo tiempo un costo fiscal suficientemente grande como para reducir la utilidad fiscal y el consecuente impuesto de renta o de ganancia ocasional), lo que deben hacer es, en el cierre de la declaración de renta del año gravable anterior al de la venta, acudir a la opción que les concede el artículo 73 del ET.

En efecto dicha norma, que cada año es reglamentada con un decreto especial, le permitirá al contribuyente dejar denunciado su bien raíz por un costo fiscal determinado, el cual se obtiene al aplicar la siguiente formula:

([Costo de adquisición * factor multiplicador contenido en el decreto reglamentario (el cual varía según el año en que fue adquirido el bien)] + adiciones y mejoras realizadas al bien raíz durante toda su existencia + contribuciones por valorización capitalizadas – depreciación acumulada).

El costo fiscal obtenido con dicha fórmula se compararía con el avalúo o autoavalúo catastral (solo si el contribuyente no está obligado a llevar contabilidad), y el valor patrimonial final al cierre del año sería el mayor entre esos dos valores (ver artículo 277 del ET).

A propósito, y por citar un ejemplo sencillo, suponga que una persona natural no obligada a llevar contabilidad piensa vender durante 2019 por $330.000.000 un bien raíz que fue adquirido en 1994 con un costo de adquisición de $13.000.000. Entre 1994 y 2018 solo se le habían hecho mejoras por $20.000.000, y se le habían capitalizado $2.000.000 por concepto de contribuciones de valorización municipal. El avalúo catastral de dicho bien raíz por el año gravable 2018 había sido de solo $48.000.000.

Partiendo de los datos suministrados, y si se aplicaran las instrucciones del artículo 73 del ET y el artículo 1.2.1.17.21 del DUT 1625 de 2016 –este último luego de ser modificado por el artículo 21 del Decreto 2391 de diciembre 24 de 2018 (ver en especial lo que dice el parágrafo de dicho artículo)– ; lo que el contribuyente podría hacer al cierre de 2018 es dejar declarado su bien raíz por el valor patrimonial que se obtendría como resultado de la aplicación de la siguiente fórmula:

[$13.000.000 * 23,43] + $22.000.000 = $326.590.000.

Ese valor se compararía con el del avalúo catastral ($48.000.000) y así el valor patrimonial final al cierre de 2018 sería de $326.590.000.

De esa forma, si al cierre de 2018 el contribuyente cumplió con dejar declarado su bien raíz aprovechando dicha opción, es claro que al venderlo durante 2019 por un precio de venta de $330.000.000 sí podrá contar entonces con un costo fiscal bastante grande que le permitirá rebajar la utilidad en venta y el consecuente impuesto de ganancia ocasional durante el año gravable 2019.

Téngase presente que quienes piensen trasladarse al nuevo régimen simple de tributación (ver los artículos del 903 al 916 del ET, modificados por el artículo 66 de la Ley 1943 de 2018, los cuales siguen sin ser reglamentados) también tendrán que liquidar en dicho régimen su respectivo impuesto de ganancia ocasional, de la misma forma como lo liquidarían si se quedaran en el régimen ordinario (es decir, tomando el ingreso que forma ganancia ocasional y afectándolo con el costo fiscal de venta para formar una ganancia ocasional que tributaría con el 10 %). Así las cosas, la opción antes ilustrada también le servirá a este tipo de contribuyentes.

En todo caso, si los bienes raíces que se vendan mientras se pertenece al régimen simple llegan a formar una renta ordinaria (pues se trata de bienes poseídos por menos de dos años), lo que sucederá es que a dichos ingresos ordinarios no se les podrá enfrentar ningún costo fiscal, y por tanto el impuesto se tendrá que calcular sobre el ingreso bruto, aplicando la tabla que corresponda de entre las mencionadas en el artículo 908 del ET.

Consecuencias especiales de dejar declarados los bienes raíces por la opción del artículo 73 del ET

Como se vio anteriormente, la opción de denunciar el bien raíz al cierre de 2018 con las instrucciones del artículo 73 del ET y su decreto reglamentario provoca que el valor patrimonial del mismo bien raíz se eleve significativamente; pero logra también que se pueda contar con un costo fiscal alto durante 2019 para rebajar la utilidad en venta de dicho bien.

Esto trae en todo caso algunas consecuencias, tales como que durante 2019 el contribuyente que continúe en el régimen ordinario (no aplicaría para el que se traslade al régimen simple) tendría que liquidar una mayor renta presuntiva (la cual solo se seguirá calculando entre 2019 y 2020 con una tarifa reducida del 1,5 % sobre el patrimonio líquido del año anterior, ver el artículo 188 del ET modificado con el artículo 78 de la Ley 1943 de 2018).

Adicionalmente, es posible que el valor de todo el patrimonio líquido al cierre de 2018 termine siendo igual o superior a $5.000.000.000, y en ese caso el contribuyente se convertiría en responsable del nuevo impuesto al patrimonio de 2019 a 2020 (ver los artículos del 292-2 al 298-8 del ET, luego de ser modificados con los artículos del 35 al 41 de la Ley 1943 de 2018).

“si el contribuyente no piensa vender sus bienes raíces durante 2019, lo que puede hacer al cierre de 2018 es dejarlos declarados con la opción de los artículos 67, 68, 69 y 70 del ET

De esta manera, si el contribuyente no piensa vender sus bienes raíces durante 2019, lo que puede hacer al cierre de 2018 es dejarlos declarados con la opción de los artículos 67, 68, 69 y 70 del ET, lo cual le arrojaría un costo fiscal más pequeño y por ende un valor patrimonial reducido, evitándose las consecuencias especiales antes mencionadas.

Dichas normas le indican que solo tome el costo de adquisición, más los reajustes fiscales que voluntariamente haya realizado a lo largo de los años de posesión, más las adiciones y mejoras, más las contribuciones de valorización, y que reste la depreciación acumulada. El costo fiscal así obtenido se compararía con el avalúo catastral (solo si el contribuyente no está obligado a llevar contabilidad), y el mayor de los dos sería su valor patrimonial al cierre de 2018.

* Nota: para acceder a cuatro archivos especiales en Excel que facilitan la elaboración de la declaración de renta por el año gravable 2018 de todo tipo de personas naturales, sean residentes o no residentes y obligadas o no a llevar contabilidad, y en los cuales se ilustran todos los cálculos mencionados en este editorial; puedes adquirir el seminario en línea de seis horas grabado el 11 de junio de 2019 por el Dr. Diego Guevara, investigador de Actualícese, titulado “Guía para preparar y presentar declaraciones de renta año gravable 2018 de personas naturales con sus formatos 2516 y 2517”.

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