Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
Sorprendentemente no hay ninguna ley, ni siquiera la Ley 675 de 2001, que le delegue de manera concreta a una autoridad pública, el ejercicio del control y vigilancia sobre las Propiedades Horizontales.
Así también lo acepta incluso el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, veamos un aparte de su Concepto 1200-E2-151023: “…a manera de conclusión se puede advertir que la ley no estableció una autoridad específica para el “control y vigilancia” de la propiedad horizontal.”
Erradamente muchos creen que los Alcaldes Municipales o Distritales ejercen control y vigilancia sobre las Propiedades Horizontales.
La única competencia que la Ley 675 de 2001 le da a las alcaldías frente a las PH, está en el art. 8º la cual, simplemente es llevar el registro de existencia y representación. Por ello, cuando nace una Propiedad Horizontal, la escritura de constitución debe presentarse ante la Alcaldía, para que se anote en el registro de Propiedades Horizontales, al igual que informar, quien es el Administrador y el Revisor Fiscal si lo hay.
Los dueños en primer lugar, en otras palabras, los propietarios que actúan como máximo órgano social y como tal, tienen todo el poder para determinar el rumbo de la PH, incluso, de enderezar las cosas cuando están por mal camino, bien tomando decisiones como superior que es o simplemente nombrando y cambiando a administradores, miembros del consejo de administración, revisores fiscales, contadores y a cualquier otra persona natural o jurídica contratada o nombrada en la Propiedad Horizontal.
Por supuesto que a su vez, el Consejo de Administración ejerce control sobre el Administrador y demás personal contratados, como contadores públicos, conserjes o aseadores, jardineros y los servicios de la empresa de vigilancia.
Asimismo, el Revisor Fiscal no solamente hace una labor de vigilancia y advertencia al máximo órgano social sobre el actuar de los administradores (administrador y consejo de administración), sino que también debe advertirle al mismo máximo órgano social cuando una de sus decisiones es contradictoria con la ley.
“Artículo 76. Autoridades internas. Son autoridades internas de las Unidades Inmobiliarias Cerradas:
1. La Asamblea de Copropietarios.
2. La Junta Administradora, cuando esta exista; conformada democráticamente por los copropietarios o moradores que tendrán los derechos previstos en los reglamentos de la respectiva Unidad Inmobiliaria.
3. El Administrador de la Unidad, quien podrá solicitar auxilio de la fuerza pública para el desempeño de sus funciones.”
Como ya anotamos, no hay leyes que den facultad a una entidad pública para que ejerza labores de vigilancia y control a las PH, no obstante, siempre que se presenten conflictos entre los propietarios o tenedores (arrendatarios) o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de ley y del reglamento de propiedad horizontal, se puede acudir directamente ante un Juez de la República, pues acudir a órganos internos, por ejemplo, el Comité de Convivencia, es potestativo.
“Artículo 77. Solución de conflictos. Los conflictos de convivencia se tratarán conforme con lo dispuesto en el artículo 58 de la presente ley.
Los procedimientos internos de concertación NO constituyen un trámite previo obligatorio para ejercitar las acciones policivas, penales y civiles.”
Por ejemplo, cuando existe reclamo por parte de alguno de los actores mencionados, en el contenido de un Acta por haberse tomado una aparente decisión que va en contravía de la Ley 675 de 2001 o de cualquier otra norma o los estatutos, el quejoso podrá acudir ante un Juez Civil a través de un Proceso Verbal Sumario. (Art. 49 Ley 675 de 2001)
Otro ejemplo, es cuando hay un vecino ruidoso, peligroso o desaseado, pues si bien, se puede acudir ante el Administrador o el Comité de Convivencia, el propietario afectado tiene la opción de acudir directamente ante el Inspector de Policía de su Barrio o Localidad e interponer la queja por violación al Código Nacional de Policía, por afectación a la Seguridad Pública, Moralidad Pública, Tranquilidad Pública y la Salud Pública.
O haciendo construcciones en contravía de los estatutos y sin licencias de construcción, se puede acudir ante la autoridad competente para solicitar la suspensión de obra por falta de licencia.
Igual, si existe algún tipo de irregularidades tributarias, se puede denunciar ante la DIAN, en caso de algún tipo de evasión.
“Artículo 58. Solución de conflictos.Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:
1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem.
2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.
PARÁGRAFO 1o. Los miembros de los comités de con vivencia serán elegidos por la asamblea general de copropietarios, para un período de un (1) año y estará integrado por un número impar de tres (3) o más personas.
PARÁGRAFO 2o. El comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones.
PARÁGRAFO 3o. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el presente artículo, se dará el trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.”
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