¿Cómo actuar frente a irregularidades o inconformidades en una propiedad horizontal?
En una propiedad horizontal pueden presentarse una serie de situaciones que ameriten la toma de decisiones por parte del máximo órgano social. A continuación, las instancias a las que se pueden acudir y las acciones que pueden adelantar los copropietarios frente a inconformidades en la copropiedad.
En una propiedad horizontal pueden presentarse una serie de situaciones que ameriten la toma de decisiones por parte del máximo órgano social.
A continuación, las instancias a las que se pueden acudir y las acciones que pueden adelantar los copropietarios frente a inconformidades en la copropiedad.
En Colombia no existe un ente público de supervisión para las propiedades horizontales, infortunadamente.
No obstante, existen una serie de medidas a las que pueden acudir los copropietarios en propiedad horizontal en caso de que observen irregularidades o inconformidades respecto al manejo o administración de la copropiedad.
¿Qué hacer o a dónde acudir según el tipo de inconformidad en una copropiedad?
En una propiedad horizontal pueden presentarse situaciones que generan inconformidades entre los órganos de administración de la copropiedad y los copropietarios.
A continuación, presentamos algunas de las acciones que pueden ser adelantadas por estos últimos para la solución de determinadas inconformidades.
Irregularidades por servicios de vigilancia
Los servicios de seguridad privada en una propiedad horizontal deben ser contratados por empresas de seguridad privada debidamente constituidas y autorizadas por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada.
En caso de que los propietarios observen irregularidades respecto a la contratación de este tipo de servicios, deben presentar la queja ante el consejo de administración y el administrador. En caso de que no se obtenga una respuesta satisfactoria o estos no actúen frente a la situación, los copropietarios podrán acudir a la Supervigilancia para que estudie el caso e imponga las sanciones a las que haya lugar.
Amplía esta información mediante nuestro editorial Contratación de servicios de seguridad privada y responsabilidad frente a hurtos en copropiedades.
Inconformidades por contratación laboral
Como fue estudiado mediante nuestro editorial Contratación laboral en una propiedad horizontal, una propiedad horizontal al ser una persona jurídica puede contratar personal mediante contratos de trabajo o de prestación de servicios.
En caso de que un trabajador o contratante perciba irregularidades o se encuentre inconforme respecto a su contratación o incumplimiento en lo previsto en el contrato, en el primero de los casos puede acudir ante el Ministerio del Trabajo o un juez laboral, en el segundo ante un juez civil para efectos de hacer cumplir lo previsto en el contrato.
Diferencias entre copropietarios
El artículo 58 de la Ley 675 de 2001 establece que para la solución de diferencias entre los copropietarios, entre ellos y el administrador o frente al consejo de administración o cualquier otro órgano de la propiedad horizontal puede acudirse en primera instancia al comité de convivencia de la copropiedad.
Nota: la constitución de un comité de convivencia en la copropiedad no es obligatorio, es optativa y se realiza mediante el reglamento interno de la propiedad horizontal.
Por otro lado, en caso de que no exista comité de convivencia en la copropiedad, las partes pueden acudir a mecanismos alternativos de solución de conflictos previstos en la ley, como la conciliación.
En el siguiente video, Martha Elena Roa, abogada consultora en derecho comercial, explica los mecanismos para la solución de conflictos en una propiedad horizontal:
Destitución del administrador y/o del consejo de administración por inoperancia
El Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial (hoy Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio), mediante el Concepto 1200-E2-151023 de 2010, precisó que en Colombia no existe una entidad que tenga como función la vigilancia de las propiedades horizontales, por lo tanto, le corresponde a la asamblea general de copropietarios, como máximo órgano social, tomar acciones frente al correcto funcionamiento de la copropiedad.
De acuerdo con lo anterior, en el evento en que los copropietarios perciban que el administrador o el consejo de administración no se encuentran cumpliendo sus funciones a cabalidad, de conformidad con lo previsto en el inciso segundo del artículo 39 de la Ley 675 de 2001, por motivo de necesidades urgentes o imprevistas que lo ameriten los copropietarios pueden convocar una asamblea extraordinaria con un número plural de copropietarios que representen, por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de la copropiedad, y proceder a la revocatoria del administrador y/o el consejo de administración, según lo establecen los numerales 1 y 5 del artículo 38 de la Ley 675 de 2001 en mención.
En el siguiente video, Miguel Santiago Pantoja, abogado consultor en derecho comercial, explica las razones por la cuales el administrador de una sociedad puede ser destituido:
Por último, recuerde que, en caso de negligencia frente al cumplimiento de funciones o extralimitación de estas, la copropiedad puede demandar al administrador para la reparación de perjuicios causados a la copropiedad o a terceros.
Amplíe este tema mediante nuestro editorial ¿Quién responde frente a una demanda impuesta a una propiedad horizontal?