Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
La venta de un bien inmueble genera para el vendedor la obligación de pagar el impuesto a la ganancia ocasional.
Este tema se ha venido regulando en los últimos años en el país con el propósito de evitar que se evadan impuestos al realizarse este tipo de transacciones.
El tratamiento contable y fiscal de la ganancia ocasional proveniente de la venta de bienes raíces ha sido ampliamente modificado en Colombia con el propósito de evitar que se evadan impuestos en este tipo de transacciones. Han sido varias las leyes expedidas en los últimos años con el fin de regular cada vez más el manejo de este tema.
Inicialmente, el artículo 90 del Estatuto Tributario –ET– establecía que se presumía una ganancia ocasional en la venta de bienes raíces si el precio estaba un 25 % por debajo del valor comercial promedio del inmueble.
Sin embargo, en 2016 fue expedida la Ley 1819 mediante la cual se modificó dicho artículo, estipulando que se consideraría ganancia ocasional la venta de bienes inmuebles cuyo precio estuviera un 15 % por debajo del valor comercial promedio.
De acuerdo con la ley mencionada, la venta debe hacerse por el valor comercial, y el inmueble debe estar bancarizado. En caso de que se declare que una parte del pago se realizó en especie, por ejemplo, con joyas, se debe incluir en la escritura pública el valor comercial de estas y, adicionalmente, declarar bajo la gravedad de juramento que el precio allí incluido es real y no ha sido objeto de pactos privados en los que se señale un valor diferente al de la venta.
Luego se expidió la Ley 1943 de 2018 con la cual se especificó que, si el pago del inmueble se realiza con servicios en especie, la escritura debe decir cuál es el valor comercial de dichos servicios, para así evitar un “abuso tributario”, que ocurre cuando se otorga un mayor valor del real a estos servicios para efectos de la transacción.
Esta ley, adicionalmente, estableció que, aunque el bien inmueble fuese vendido a pérdida, es decir, por un valor menor al que se compró, la Dian presumirá fiscalmente una ganancia ocasional tomando como base el valor comercial del bien.
Se aclaró, además, que el comprador es responsable solidario en materia de impuestos, intereses y sanciones cuando tenga conocimiento de que la operación constituye un abuso en materia tributaria o está en riesgo de hacer parte del lavado de activos.
Es importante no perder de vista que, dada la declaratoria de inexequibilidad de la Ley 1943 de 2018; las normas aquí comentadas fueron retomadas a través del artículo 61 de la Ley 2010 de 2019.
En esta última norma se indicó que el precio de venta de la enajenación registrado en la escritura deberá corresponder al valor comercial del inmueble; y, no se aceptará un precio inferior al costo, al avaluó catastral ni al autoavaluó.
Así, para el año gravable 2021, el precio de venta del bien raíz deberá corresponder al valor comercial del mismo, y este, a su vez, no podrá apartarse en más de un 15 % del precio de lista que posea el bien en el mercado.
En el siguiente video, nuestro conferencista Diego Guevara Madrid, destacado tributarista y líder de investigación en impuestos de Actualícese explica cómo debe ser escriturada la venta de un bien inmueble para evitar sanciones de la Dian. Veamos:
Al respecto, puedes consultar nuestros análisis ¿Cómo debe ser escriturada la venta de un bien inmueble para efectos fiscales? y Activos fijos de personas naturales: Ley 1943 de 2018 establece un control a su precio de venta
El siguiente es un caso de estudio explicado de primara mano por nuestro consultor Juan Fernando Mejía, experto investigador en Estándares Internacionales de Información Financiera:
Un inmueble se vende por un valor comercial real de $5.000.000.000 a crédito, su valor en libros es de $0 y en el avalúo catastral es de $4.500.000.000. Este activo se compró por un valor de $2.000.000.000 y su depreciación acumulada es de $2.000.000.000.
| Cuenta | Concepto | Débito | Crédito |
| 1305 | Cuentas por cobrar | $5.000 | |
| 1516 | Propiedad, planta y equipo | $2.000 | |
| 1592 | Depreciación acumulada | $2.000 | |
| 4210 | Utilidad contable y fiscal por venta | $5.000 |
En este caso, el cálculo de la ganancia ocasional se haría aplicando el inciso 2 del artículo 72 del ET, adicionado por el artículo 51 de la Ley 1819 de 2016, que implica imputar primero la renta líquida por recuperación de deducciones:
| Precio de compra (valor comercial real) | $5.000 |
| (-) Costo de avalúo catastral (-) Depreciación acumulada | ($4.500 – $2.000) |
| Total de ganancia ocasional | $2.500 |
Total del impuesto a la ganancia ocasional = $2.500 X 10 % = $250
Nota: como lo explicamos en nuestro análisis Costo fiscal en venta de bienes inmuebles: ¿procede avalúo catastral sin estar declarados en renta?, la persona tendrá que haber declarado el avalúo catastral en el año inmediatamente anterior.
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