Casos prácticos de determinación del valor patrimonial de los bienes inmuebles de personas naturales

Última actualización: hace 2 meses (7 junio, 2022)

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Presentamos estos casos prácticos para determinar el valor patrimonial de los bienes inmuebles en la declaración de renta de una persona natural no obligada a llevar contabilidad.

Podrás identificar cuál sería la mejor opción para declarar por el contribuyente, según los artículos 70, 73 y 280 del ET.

Es preciso considerar lo establecido en el artículo 261 del ET, que determina cómo está constituido el patrimonio bruto de un contribuyente en Colombia: por el total de los bienes (muebles e inmuebles) y derechos apreciables en dinero poseídos en el último día del año o período gravable.

La determinación del valor patrimonial de los bienes inmuebles es un procedimiento que deben aplicar los contribuyentes en el momento de elaborar su declaración de renta.

Valor patrimonial de los bienes inmuebles

El artículo 277 del ET señala que los contribuyentes obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el costo fiscal. Y los contribuyentes no obligados a llevar libros de contabilidad, por su parte, deben declararlos por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal, el autoavalúo o el avalúo catastral actualizado.

Por lo tanto, el avalúo declarado para los fines del impuesto predial unificado y los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales, en los términos del artículo 5 de la Ley 14 de 1983, podrán ser tomados como costo fiscal para la determinación de la renta o ganancia ocasional que se produzca en la enajenación de inmuebles que constituyan activos fijos (patrimonio bruto) para el contribuyente.

Para estos fines, el autoavalúo o avalúo aceptable como costo fiscal del valor patrimonial de los bienes inmuebles de una persona natural será el que figure en la declaración del impuesto predial y/o declaración de renta, según el caso, correspondiente al año anterior al de la enajenación (ver artículo 72 del ET).

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Visita nuestro canal de YouTube para ver la respuesta del conferencista Juan Fernando Mejía, en donde explica el cálculo de la ganancia ocasional en venta de inmuebles de una persona natural no obligada a llevar contabilidad.

Costo fiscal de los bienes inmuebles

El artículo 67 del ET determina el costo fiscal de los bienes inmuebles, así:

  1. Para los contribuyentes que estén obligados a llevar contabilidad, será el establecido en los artículos 69 y 69-1 del ET, que corresponde el precio de adquisición de los bienes más los costos directamente atribuibles hasta que el activo esté disponible para su uso, así como la adecuación del lugar en el que se instala y las mejoras, reparaciones mayores e inspecciones.

Además, para efectos fiscales, estos activos se depreciarán según las reglas establecidas en los artículos 128 y siguientes del ET.

  1. Para los contribuyentes no obligados a llevar contabilidad, el costo fiscal para la determinación del valor patrimonial de los bienes inmuebles está constituido por: el precio de adquisición, el costo de las construcciones y/o mejoras, y por las contribuciones por valorización, si hay lugar a ellas.

Casos prácticos de determinación del valor patrimonial de los bienes inmuebles en la DRPN

El artículo 73 del ET, para efectos de determinar la renta o ganancia ocasional proveniente de la enajenación de los bienes inmuebles, permite que los contribuyentes personas naturales ajusten el costo de adquisición de tales activos en el incremento porcentual del valor de la propiedad raíz publicada por el Gobierno nacional, y que se haya registrado en el período comprendido entre el 1 de enero del año en el cual se haya adquirido el bien y el 1 de enero del año en el cual se enajena. El costo así ajustado se podrá incrementar con el valor de las mejoras y contribuciones por valorización que se hubieren pagado.

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Además, como lo establece el artículo 280 el ET, para determinar el valor patrimonial de los bienes inmuebles, los contribuyentes podrán ajustar anualmente el costo de aquellos que tengan el carácter de activos fijos en el mismo porcentaje en que se ajusta la unidad de valor tributario –UVT–, salvo las personas naturales que hubieren optado por el ajuste previsto en el artículo 73 del ET, mencionado en el párrafo anterior.

Amplía esta información con nuestro Consultorio Actualícese, en donde el conferencista Juan Fernando Mejía responde al siguiente interrogante: ¿cuál es el valor patrimonial de los inmuebles poseídos por personas naturales?

Se puede concluir, entonces, que existen dos (2) formas para determinar el valor patrimonial de los bienes inmuebles para la declaración de renta de una persona natural, los cuales analizaremos en estos casos prácticos que expondremos:

  • Caso 1: por el reajuste fiscal del costo de los activos fijos señalado en el artículo 280 del ET establecido anualmente por decreto nacional, de acuerdo con lo previsto en el artículo 70 del ET.
  • Caso 2: Por el factor multiplicador, conforme a la tabla del artículo 73 del ET, reglamentada cada año por Decreto Nacional. Es decir, el valor que se obtenga de multiplicar el costo de adquisición del bien enajenado por la cifra de ajuste que figure frente al año de adquisición.

Es así como el costo fiscal de los bienes raíces, aportes o acciones en sociedades determinado de acuerdo con estos artículos podrá ser tomado como valor patrimonial de los bienes inmuebles en la declaración de renta y complementarios del año gravable a declarar por el contribuyente.

Teniendo en cuenta todo lo anterior, presentamos este liquidador, en donde podrás conocer cómo determinar correctamente el valor patrimonial de los bienes inmuebles en la declaración de renta de una persona natural por el AG 2021, de acuerdo con las dos (2) opciones antes descritas y aplicando las tarifas respectivas con base en lo establecido por el Decreto 1846 del 24 de diciembre de 2021.

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Por último, te compartimos el siguiente video disponible en nuestro canal de YouTube, en el que el Dr. Diego Guevara, líder de investigación tributaria en Actualícese, explica cómo hacer la escritura pública en venta de bienes inmuebles para evitar sanciones de la Dian.

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