Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.

Propiedades de inversión en NIIF para pymes

Actualizado: 8 abril, 2015 (hace 9 años)

Según lo indicado en el estándar, los terrenos y edificios que sirven para obtener rentas por alquiler, apreciación de capital (generación de valorizaciones) o ambas, se clasifican contablemente como propiedades de inversión.

Son propiedades de inversión los bienes inmuebles y, por tal razón, también, comúnmente llamadas propiedades inmobiliarias; este tipo de propiedades corresponden a terrenos o edificios destinados exclusivamente al alquiler o generación de valorizaciones. Dichas propiedades de inversión se encuentran, en la Norma Internacional de Contabilidad NIC-40 del estándar pleno y en la sección 16 de la Norma Internacional de Información Financiera –NIIF– para pymes.

Medición según el estándar para pymes

Según la NIC-40, las propiedades de inversión pueden utilizar el modelo de valor razonable o costo-depreciación – deterioro, y corresponderá a la administración de la organización elegir la modalidad; por su parte en la sección 16 a pesar de que también se manejan los dos modelos indicados anteriormente, hay una expresión técnica importante que debe tenerse en cuenta, y es que las propiedades de inversión se deben medir a valor razonable, pero cuando por costo o esfuerzo desproporcionado, no lo puedan hacer, entonces se deben manejar en la sección 17 de Propiedades, planta y equipo; es decir, se reclasifican en otro grupo.

“en la NIIF para pymes – sección 16, sólo se clasificarán como propiedades de inversión, los bienes que puedan ser medidos a valor razonable”

Así pues, aunque tanto en el estándar pleno como en el de pymes, están contempladas ambas metodologías, éstas tienen connotaciones diferentes puesto que en la NIC-40 se manejarán siempre como propiedades de inversión, pero en la NIIF para pymes – sección 16, sólo se clasificarán como propiedades de inversión, los bienes que puedan ser medidos a valor razonable; de lo contrario, se aplica el modelo costo–depreciación–deterioro, pero realizando el respectivo registro de acuerdo con la sección 17 de Propiedad, planta y equipo.

Bienes que pueden ser medidos como propiedades de inversión

Según lo indicado en el estándar, los terrenos y edificios que sirven para obtener rentas por alquiler, apreciación de capital (generación de valorizaciones) o ambas, se clasifican contablemente como propiedades de inversión.

Bajo esta definición, es claro que no cualquier bien entregado en alquiler es una propiedad de inversión. Cuando se aborda la NIC-40 del estándar pleno y la Sección 16 de NIIF para pymes que corresponden al tema de propiedades de inversión, se observa que solo se consideran como tal, los bienes inmuebles, sean terrenos o edificaciones, que la organización tenga destinados para ser alquilados y generar beneficios; dicha actividad de arrendamiento, puede realizarse en forma total o parcial (una parte del bien, o solo una área).

Ahora bien, es importante evaluar que la empresa que pretende registrar un bien particular como propiedad de inversión, no se dedique únicamente a la administración de bienes que son entregados en calidad de arrendamiento y que reciba la totalidad de los ingresos de dicha actividad; en este caso es necesario que la compañía se dedique a otra actividad, y que complementariamente tenga dichos negocios de arrendamiento.

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Por lo anterior, los siguientes son algunos bienes que podrían ser clasificados en el grupo de propiedades de inversión:

Terrenos para usos futuros no determinados.
Edificio alquilado a través de arrendamiento operativo.
Edificio desocupado que se piensa arrendar en el futuro a través de arrendamiento operativo.
Inmuebles que están siendo construidos o mejorados para uso futuro como propiedades de inversión.

En el siguiente cuadro se sintetizan los aspectos a tener en cuenta con relación al reconocimiento, medición, presentación y revelación de los bienes tratados según las indicaciones de la Sección 16 de Propiedades de Inversión en la NIIF para pymes, contenida en el Anexo del Decreto Reglamentario 3022 de 2013:

Propiedades de inversión – Sección 16 de la NIIF para pymes
¿Cómo se reconoce?	Se reconocerá cuando se trate de propiedades que se mantienen, por el dueño o arrendatario, bajo un arrendamiento financiero, para obtener rentas, plusvalías o ambas.Cuando se trate de arrendamientos operativos, se podrá contabilizar como propiedad de inversión, únicamente cuando el arrendatario pueda medir el valor razonable de la participación en la propiedad sin costo o esfuerzo desproporcionado.
¿Cómo se mide?	Por su costo en el reconocimiento inicial. El costo comprende el precio de compra, más cualquier gasto directamente atribuible a él.Cuando se trate de propiedades, cuyo valor razonable se pueda medir de manera fiable sin esfuerzo desproporcionado, se medirán al valor razonable en cada fecha sobre la que se informa, reconociendo en resultados, los cambios en el valor razonable.
¿Cómo se presenta?	Como activos no corrientes.
¿Cómo se revela?	Cuando la propiedad de inversión se contabilice por el valor razonable, se revelará: – Los métodos e hipótesis empleados en la determinación del valor razonable de la propiedad de inversión. – La medida en que el valor razonable de las propiedades de inversión está basado en una tasación hecha por un tasador independiente. – Las obligaciones contractuales para adquisición, construcción o desarrollo de propiedades de inversión, o por concepto de reparaciones, mantenimiento o mejoras de las mismas. – Una conciliación que muestre por separado: – Las adiciones. – Ganancias o pérdidas netas procedentes de los ajuste al valor razonable. – Las transferencias a Propiedades, planta y equipo.