Restitución de un inmueble arrendado, ¿es más ventajoso y barato conciliar?

Cuando se presenta incumplimiento por parte del arrendatario, el arrendador podrá iniciar proceso judicial, este debe saber que un pleito legal conlleva varios meses o años con altos costos; el arrendatario también deberá pagar por su incumplimiento y más si se inicia la entrega por orden judicial.

Cuando un arrendatario incumple su contrato de arrendamiento pueden presentarse muchos dolores de cabeza, más aun cuando se realiza un proceso de restitución del inmueble arrendado. Frente a este tipo de acciones será más beneficioso para las partes conciliar, ya que con este procedimiento no se incurre en muchos costos y el tiempo es más corto. Partiendo de esto, primero es necesario tener claridad acerca de qué es un contrato de arrendamiento de inmueble.

Contrato de arrendamiento de inmueble

El Código Civil en su artículo 1973 expresa que el arrendamiento es un contrato en el que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio, un precio determinado.
Ahora bien, hay que señalar que una cosa es arrendamiento de inmuebles para vivienda y otra arrendamiento para uso comercial (local, bodega, oficina, etc.); dicha aclaración es necesaria porque, distinto a lo que ocurre en el arrendamiento de uso comercial (en el que existe más libertad contractual, por ejemplo en los valores de cláusulas penales, términos de preaviso, términos de prórrogas, derechos de renovación, etc.) para el arrendamiento de vivienda urbana existe una norma superior, la Ley 820 de 2003, que tiene como objetivo fijar los criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con función social, dando poca libertad para modificar ciertas obligaciones y derechos recíprocos para arrendador y arrendatario.

Efectos jurídicos por incumplimiento del inquilino

En caso que el inquilino incumpla con sus obligaciones, existen unos garantes que serán solidarios para pagar el canon de arrendamiento; el acreedor o arrendador, decidirá a quién persigue judicialmente, pudiendo ejercer las siguientes acciones simultáneamente o en el orden que él elija:

• Declarar terminado este contrato y reclamar la devolución del inmueble.
• Exigir y perseguir al arrendatario y/o garantes para la cancelación del valor de la multa o cláusula penal pactada más los perjuicios resultantes del incumplimiento debidamente probados.
• Cobrar el arriendo hasta el día en que efectivamente se haga la entrega, bien sea de forma voluntaria o por orden judicial, incluyendo las costas procesales y agencias (lo gastado en el proceso judicial como envío de notificaciones, peritos, secuestres, copias, pólizas, abogado, etc.)

Acerca de la restitución de un inmueble arrendado, el artículo 2005 del Código Civil ha regulado el proceso de entrega de tal tipo de bienes al anotar que es necesario que el arrendatario regrese el activo en el mismo estado en que lo recibió inicialmente; para garantizar que esta condición se cumpla, el arrendador deberá haber dejado claramente indicada la situación inicial del bien, pues en caso de no poder hacerla constar, se entenderá que fue entregado en regular estado.

Ahora bien, cuando la norma indica que el bien debe ser restituido en las mismas condiciones, no ignora que este está sujeto a un desgaste o deterioro normal, generado por su uso; en tal caso, de acuerdo con el mismo artículo, en caso de daños o pérdidas causadas durante el goce del bien, el arrendatario tendrá que probar que la causa fue ajena a su culpa o la de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios; a falta de esta prueba será responsable.

Alternativas para hacer la restitución de un inmueble

• Camino largo: El camino judicial está regido por el Código de Procedimiento Civil y no es otro que acudir a la jurisdicción ordinaria; en este, mediante un proceso de (I) restitución de inmueble arrendado, se exige, por conducto del Juez, la devolución del inmueble y el pago de perjuicios y costas (mencionados en el punto anterior); o por un (II) proceso ejecutivo, mediante la solicitud de medidas cautelares, se cobra los cánones adeudados, los perjuicios sufridos y la multa por incumplimiento.

Como todo litigio (proceso judicial), siempre resultará un ganador y un perdedor;  aunque mediante los procesos el juez protege los derechos alegados y plenamente demostrados, desafortunadamente se ven envueltos en una serie de inconvenientes de factor temporal, económico y de eficiencia (puede durar años, congestión judicial, cambio de Juez, esperar fechas para audiencias, practicar pruebas, pólizas judiciales, costos de abogados, citaciones, peritos, secuestres, edictos, medidas cautelares, nombramiento y costo de Curador Ad Litem).

• El camino corto: El camino extrajudicial, que es un mecanismo de resolución de conflictos, conciliación en derecho o en equidad, es mucho más ágil, breve y eficaz, ya que se realiza por vía del dialogo, el mutuo acuerdo y la convivencia pacífica . Este se fundamenta en la autonomía de las partes, pues son las que deciden los términos en que se pueden acabar las discrepancias, no hay un perdedor ni un ganador, hay un acuerdo en el que las partes ceden en algunas de sus pretensiones para acabar con el problema. No es el conciliador o el juez de paz los que deciden en qué se cede, son las partes quienes lo definen de manera autónoma.

En el caso de restitución de inmueble es mucho más viable acudir a un mecanismo alternativo de resolución de conflictos, debido a que las partes pueden realizar un acuerdo en el que ambas sean beneficiarias sin intervención de un juez y sin la declaración de medidas cautelares que afecten los bienes de las partes; y pueden solucionar el problema de forma ágil para llevar a cabo la restitución del inmueble de forma eficiente y rápida, sin someterse a dificultades para reclamar los cánones de arrendamiento que se causen en el proceso ante el juzgado.

Ventajas de los mecanismos de resolución de conflicto

• No existe litigio, es basado en el entendimiento y la cordialidad, lo cual mejora las relaciones entre las partes.
• Se puede conciliar en una sola audiencia, dando celeridad y eficacia a la resolución del conflicto.
• No se precisa de abogados, por lo que es un costo menos.
• Las partes son las que proponen las posibles soluciones sin ninguna clase de limitación.
• No existe coacción ejercida por un tercero, la solución solo depende de las partes.
• Permite la solución del conflicto en forma oportuna.
• Se ahorra mucho dinero y tiempo, pues no es un proceso largo.
• Solo se paga un pequeño monto al centro de conciliación si es privado, si es en un centro de conciliación de una Universidad con Facultad de Derecho, es gratis.
• El acta de conciliación que se suscriba tiene los mismos efectos de una sentencia judicial ejecutoriada, pues presta mérito ejecutivo.
• Sin formalidades que dilaten el acuerdo.

Así mismo, cabe resaltar algunas de las causas que pueden motivar la terminación del contrato de alquiler por el arrendador, estas son:

• Falta de pago de la renta, o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido el arrendatario.
• Falta de pago de la fianza o de su actualización.
• Subarriendo o cesión no consentidos por el propietario – arrendador.
• Realización de daños causados por el arrendatario de la vivienda.
• Realización de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de este fuera necesario.
• Realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Que la vivienda no se destine a vivienda habitual y permanente del arrendatario.

Por otra parte, vale la pena agregar que dos de las causas que pueden motivar la resolución del contrato de alquiler por el arrendatario son:

• Que el arrendador se negase a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para que sirva para su uso.
• Que el arrendador no facilite el goce y uso pacífico de la vivienda, perturbando de hecho o de derecho al arrendatario en la utilización de la vivienda.

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