Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
Algunas personas consideran que vivir por años en el mismo bien les da derecho a solicitar la prescripción adquisitiva de dominio y ser sus dueños. No obstante, esta figura solo se da cuando quien vive en el inmueble actúa como amo, señor y dueño.
Muchos propietarios de inmuebles creen que después de muchos años de tener arrendado su inmueble a una misma persona, van a perder la propiedad del mismo. Igual cree el inquilino, que después de pagar muchos años, se puede creer el dueño bajo la figura de la prescripción. Ambos están equivocados.
Es uno de los modos de adquirir la propiedad de un bien ajeno, sea mueble o inmueble, por ejercer actos de señor y dueño por la posesión y uso público y pacífico. Según el Código Civil, la prescripción es:
“Artículo 2512. La prescripción es un modo de adquirir las cosas ajenas, o de extinguir las acciones o derechos ajenos, por haberse poseído las cosas y no haberse ejercido dichas acciones y derechos durante cierto lapso de tiempo, y concurriendo los demás requisitos legales…”.
Para que esta se presente, es necesario que quien tenga el inmueble actúe como su dueño y sea reconocido ante terceros como tal; por ejemplo, quien tiene un bien por años y no efectúa el pago de arrendamiento al titular, y asimismo responde por los costos inherentes a la propiedad, como lo son los impuestos y demás contribuciones.
Cabe recordar que en su articulo 762 el Código Civil define la posesión de la siguiente manera:
“… la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él.”
Por el lado del dueño del inmueble, es necesario que este no ejerza algún acto de propiedad, como cobrar un arriendo, perseguir judicialmente dichos pagos o pagar los impuestos de su propiedad; en otras palabras, se debe presentar un abandono pleno de la propiedad.
Sentencia SC-12076 del 8 de septiembre del 2014:
“El que detenta un bien con ánimo de señor y dueño, sea o no titular de dominio, indudablemente que actúa como poseedor, obteniendo del mismo sus frutos, utilidad o aprovechamiento económico: ese es el rasgo común, la semejanza o identidad, para el que ostenta y el que no el derecho real”.
Se destaca igualmente que la prescripción es un modo de adquirir las cosas ajenas por haberlas poseído como dueño por un tiempo determinado, el cual se cumple cuando se posee en bien, sea de buena o mala fe; es decir, sin saber que no es el titular o a sabiendas de serlo.
De cumplirse todo lo anterior, la persona que ha estado ocupando el bien durante unos años mínimos específicos en la ley, podrá pedirle a un juez civil que declare la prescripción de la propiedad en contra del propietario y a favor del tenedor. Para lo anterior es necesario presentar una demanda judicial, pues aunque el tiempo y las condiciones otorguen el derecho, este debe ser declarado por un juez a petición del interesado.
La propiedad se puede perder por no ejercer actos de dueño y señor y la falta de reconocimiento de la titularidad por parte de terceros; por tanto, el pago de cánones de arrendamiento por años no posibilita al inquilino para pedir la adquisición de la propiedad por prescripción, pues con el pago de los cánones está reconociendo no ser el dueño del bien, exista o no un contrato, o así el dueño no se haya vuelto a presentar en el inmueble durante este tiempo.
Ahora bien, si el inquilino dejó de pagar y el propietario inicia acciones legales para su cobro, está ejerciendo actos de dueño y, como tal, el inquilino no puede alegar la prescripción de la propiedad.
La prescripción adquisitiva de dominio puede ser ordinaria o extraordinaria; según el artículo 2529 del Código Civil, para la primera se necesita de la posesión no interrumpida por 3 años para muebles y 5 años para inmuebles. La prescripción extraordinaria que recae sobre cosas comerciales, necesita de 10 años de actos de señor para poder solicitarla. El artículo 2531 del Código Civil da las reglas para esta en los siguientes términos:
Lo anteriormente dicho se rige conforme a la normatividad citada a continuación:
“Artículo 2529. El tiempo necesario a la prescripción ordinaria es de tres (3) años para los muebles y de cinco (5) años para bienes raíces”.
“Artículo 2531. El dominio de cosas comerciables, que no ha sido adquirido por la prescripción ordinaria, puede serlo por la extraordinaria, bajo las reglas que van a expresarse:
1a. Para la prescripción extraordinaria no es necesario título alguno.
2a. Se presume en ella de derecho la buena fe sin embargo de la falta de un título adquisitivo de dominio.
3a. Pero la existencia de un título de mera tenencia, hará presumir mala fe, y no dará lugar a la prescripción, a menos de concurrir estas dos circunstancias:
1a.) Que el que se pretende dueño no pueda probar que en los últimos diez (10) años se haya reconocido expresa o tácitamente su dominio por el que alega la prescripción.
2a.) Que el que alegue la prescripción pruebe haber poseído sin violencia clandestinidad, ni interrupción por el mismo espacio de tiempo”.
“Artículo 2532.El lapso de tiempo necesario para adquirir por esta especie de prescripción, es de diez (10) años contra todo persona y no se suspende a favor de los enumerados en el artículo 2530”.
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