Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
Cuando el acreedor con su silencio, renuencia y consentimiento tácito permite que el deudor incumpla y no hace nada al respecto, está frente a este tipo de figura.
Brevemente respondamos la siguiente inquietud. Tengo unos inquilinos que me han estado pagando el arriendo 25 días después de cumplirse la fecha en que tienen que pagar. Adicional a ello, también los servicios. Quisiera saber cuál es el procedimiento para terminar el contrato y que no me vaya a perjudicar. Llevan 3 años y 3 meses viviendo en el inmueble y lo requiero en este momento para beneficio personal.
Aquí hay un tema muy particular. Si el arrendatario está pagando 25 días se puede afirmar, hipotéticamente, que en el contrato dice que los inquilinos deben pagar los primeros 5 días de cada mes, pero en este caso están pagando el día 30 de cada mes.
Si esta situación está ocurriendo en los últimos dos, tres o cuatro meses, los arrendatarios están incumpliendo y se puede usar una de las causales que establece la Ley 820 de 2003 porque son ellos los que incumplen. Pero si, por ejemplo, durante los últimos dos años siempre le han pagado al arrendador el día 30, a pesar que el contrato dice que se debe cancelar los primeros 5 días, y el arrendador no dice nada, sino que recibe el dinero, se configura un concepto conocido en el derecho civil como el allanamiento a la mora.
Se trata de la situación en la que el acreedor con su silencio, renuencia y consentimiento tácito ha permitido que el deudor siempre incumpla y no hace nada al respecto. Entonces, el arrendador con su silencio permite que la fecha del pago no sea el 5, sino el 30.
Si esta situación ha venido pasando durante muchos meses, el arrendador puede arriesgarse a pedir el inmueble por casa del incumplimiento en el pago del canon, pero realmente estamos frente a la figura del allanamiento a la mora porque usted, como arrendatario, con su silencio tácitamente ha aceptado el cambio de fecha.
Por otra parte, en la inquietud inicial se manifiesta que se necesita el inmueble para uso personal. El arrendador puede hacer uso de la figura de terminación unilateral mediante preaviso con indemnización -artículo 23 de la Ley 820 de 2003- para lo cual deberá preavisar, con tres meses de anticipación, que no va a prorrogar el contrato de arrendamiento por cuarta o quinta vez. En este caso debe preavisar e indemnizar con el pago de tres meses de canon de arrendamiento, caso en el que muchas veces, en la práctica, se cruza lo que se le debe pagar al inquilino con lo que él debe pagar al arrendatario.
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