¿Cómo se determina el costo fiscal de bienes raíces de personas naturales del AG 2024? Esta es la novedad

En el Decreto 174 de 2025 se estableció que al calcular el costo fiscal de los bienes raíces vendidos durante el 2024, o el costo fiscal de aquellos que seguían en el patrimonio a diciembre 31 de 2024, las personas naturales tendrán que distinguir si el bien raíz era urbano o era rural.

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Al cierre del año gravable 2024, al momento en que las personas naturales (ya sean residentes o no residentes, del régimen ordinario o del simple, obligadas o no a llevar contabilidad) necesiten definir el “costo fiscal” de los bienes raíces que vendieron durante el 2024 o de aquellos que siguen en su patrimonio a diciembre de 2024, tendrán que tomar en cuenta una novedad fiscal importante.

En efecto, de acuerdo con el artículo 73 del ET, una de las formas de definir el “costo fiscal” de los bienes raíces que se vendieron durante el año, o de aquellos que siguen en el patrimonio al cierre del año, consiste en conocer el año en que fue adquirido el bien raíz y luego tomar su costo de adquisición para multiplicarlo por un factor multiplicador especial que el Gobierno actualiza cada año.

Por tanto, hasta el cierre del año gravable 2023, cuando el Gobierno publicaba la respectiva tabla del factor multiplicador al que se refiere el artículo 73 del ET, el decreto que se publicaba para tales efectos solo traía una única columna con el factor multiplicador que se debía usar para los bienes raíces (ver la siguiente captura de pantalla tomada del Decreto 128 de febrero de 2024, el cual aplicaba para cerrar el año fiscal 2023).

Sin embargo, para el caso del cierre del año 2024, al momento de estudiar el Decreto 174 de febrero de 2025, lo que se observa es que en dicha norma esta vez se incluyó una doble columna con factores multiplicadores para aplicársela a los bienes y raíces  (ver captura de pantalla).

En consecuencia, al cierre del 2024 las personas naturales que decidan utilizar la opción del artículo 73 del ET para definir el “costo fiscal” de sus bienes raíces que fueron vendidos durante el año 2024, o para aquellos que sigan en su patrimonio a diciembre de 2024, tendrán que distinguir primero si sus bienes raíces eran “urbanos” o eran “rurales”, pues el factor a aplicar será diferente dependiendo de dicha diferenciación.

¿Qué otros aspectos se tienen en cuenta para determinar el costo fiscal de los bienes raíces?

Al respecto, recuérdese que si se usa la opción del artículo 73 del ET para definir el costo fiscal, entonces, para el caso de los bienes raíces que sí seguían en el patrimonio al cierre del año 2024, lo que se hará seguidamente es sumarle a dicho costo el valor de las adiciones y mejoras que se le hayan hecho al activo desde el día de su adquisición hasta el 31 de diciembre de 2024. Luego dicho costo total, para el caso de las personas no obligadas a llevar contabilidad, se tendría que comparar con el avalúo catastral del 2024 para definir su valor patrimonial a diciembre de 2024 (tanto para efectos de la declaración anual del SIMPLE, la declaración de renta o la declaración del impuesto al patrimonio).

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