El impuesto predial es uno de los tributos más antiguos de la humanidad y, este tributo, que recae sobre la propiedad o posesión de bienes inmuebles, juega un papel crucial en las finanzas territoriales, ya que constituye una de las principales fuentes de ingresos para los municipios.

La implementación del catastro multipropósito, los procesos de actualización catastral y las disposiciones legales recientes han provocado incrementos significativos en la base gravable, llevando a un escenario de tensión entre municipios y contribuyentes.

En esta Conferencia Actualícese, Roberto Robles Terán, abogado y especialista en Derecho Comercial, presenta un panorama detallado sobre la naturaleza jurídica del impuesto, los problemas derivados de su aplicación, la normativa vigente y los casos emblemáticos que han marcado precedentes en la materia.

Encuentra aquí los detalles:

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Naturaleza y elementos del impuesto predial

El impuesto predial es de carácter municipal y está destinado a financiar los entes territoriales. Su origen histórico se remonta a más de 6.000 años a. C., con registros en la ciudad-Estado de Lagash (actual Irak).

En Colombia el tributo se estructura a partir de cinco elementos esenciales:

La Sentencia C-876 de 2002 de la Corte Constitucional amplía el concepto de sujeto pasivo, incluyendo no solo al propietario, sino también a quienes tengan una relación económica con el predio.

Normatividad aplicable

El marco normativo del impuesto predial y el catastro incluye:

Esta diversidad de normas genera dispersión y confusión, lo que hace necesario unificar criterios y fortalecer la seguridad jurídica.

Sistemas de determinación

En Colombia coexisten dos mecanismos para definir el impuesto:

1. Sistema de autodeclaración: el contribuyente declara y paga anualmente, como ocurre en Bogotá. Activa sanciones por omisión, inexactitud o extemporaneidad.
2. Sistema de facturación oficial: regulado por la Ley 1819 de 2016, la administración municipal liquida el impuesto y expide la factura. Es el sistema predominante en la mayoría de los municipios.

Aunque el sistema de facturación simplifica el proceso, también genera problemas de defensa para el contribuyente, quien en muchos casos desconoce oportunamente la liquidación.

Catastro multipropósito y las actualizaciones masivas

El catastro, concebido inicialmente como inventario de bienes raíces, ha evolucionado hacia un modelo multipropósito, que además de servir como base para el impuesto predial busca aportar a la gestión ambiental, la planeación urbana y la formalización de la propiedad.

Sin embargo, las actualizaciones masivas mediante zonas homogéneas han provocado que numerosos predios aumenten drásticamente de valor sin que medie una verificación directa. Esto ha traído consecuencias como:

• Avalúos catastrales superiores al valor comercial.
• Incrementos desproporcionados en la base gravable.
• Dificultades para los contribuyentes al enfrentar procesos de embargo.

Conoce en este video cómo el catastro multipropósito está transformando el cálculo del impuesto predial en Colombia:

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Límites legales al avalúo catastral y proyectos de reforma

• No puede ser inferior al 60 % del valor comercial.
• No puede superar el 100 % del valor comercial.

En la práctica, estos topes no siempre se respetan. Se han registrado avalúos catastrales superiores al valor comercial, lo que ha derivado en litigios frecuentes.

La normativa vigente busca evitar incrementos desproporcionados:

• Ley 44 de 1990: regula el impuesto predial unificado.
• Ley 1995 de 2019: estableció límites anuales al incremento (IPC + hasta 8 puntos porcentuales).
• Plan Nacional de Desarrollo vigente: mantiene estas limitaciones.

Sin embargo, existen excepciones que permiten superar estos topes (lotes no construidos, terrenos urbanizables no urbanizados, etc.).

Ante las múltiples problemáticas se han presentado proyectos legislativos que buscan:

• Ampliar los límites al incremento del impuesto predial.
• Permitir la suspensión del trámite de actualización catastral.
• Fortalecer los mecanismos de defensa del ciudadano.

Se espera que para 2026 se haya ejecutado una actualización catastral en más del 50 % del territorio nacional, lo que podría intensificar los conflictos si no se ajusta la normatividad.

Este video analiza los límites vigentes del impuesto predial y las reformas en curso, mostrando cómo afectan la determinación del valor a pagar por los contribuyentes:

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Derechos del contribuyente y mecanismos de defensa

Los ciudadanos pueden ejercer defensa frente a avalúos injustos o cobros indebidos mediante:

• Revisión administrativa del avalúo.
• Recurso de reconsideración.
• Demanda ante la jurisdicción contencioso-administrativa.
• Invocación de la prescripción de la obligación tributaria.

Es fundamental que los contribuyentes estén atentos a las notificaciones, que según la ley pueden realizarse únicamente en la página web del municipio y en carteleras físicas, lo que limita el acceso a la información.

Efectos colaterales en otros tributos

El incremento del avalúo catastral puede desencadenar obligaciones adicionales para los propietarios:

• Obligatoriedad de declarar renta en casos donde antes no se requería.
• Incremento en la base del impuesto al patrimonio.
• Posibles impactos en la liquidación de ganancias ocasionales.

Ejemplo: en Santa Marta, un predio pasó de 700 millones a más de 8.900 millones tras la actualización, obligando a su propietario a pagar impuesto al patrimonio y replantear la viabilidad del negocio turístico que allí operaba.

Prescripción de la obligación tributaria

De acuerdo con el artículo 817 del ET, la acción de cobro prescribe a los cinco años contados desde que la obligación es exigible.

No obstante, muchas secretarías de Hacienda desconocen este principio, procediendo a embargos incluso cuando las deudas se encuentran prescritas. Este comportamiento vulnera el debido proceso y la seguridad jurídica.

En este video te explicamos los plazos y requisitos de la prescripción tributaria del impuesto predial que deben tener en cuenta los contribuyentes:

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Casos emblemáticos

• Edificio Space (Medellín)

A pesar de la demolición de sus torres tras el colapso, los propietarios continuaron recibiendo cobros prediales, incluso con incrementos del 40 % debido a la actualización del avalúo.

• Centro Comercial Viva Barranquilla

El IGAC expidió una resolución en 2016, pero solo quedó en firme en 2017. El Consejo de Estado determinó que el avalúo debía aplicarse desde 2018, reafirmando el principio de seguridad jurídica y correcta aplicación temporal de la norma.

• Propiedad horizontal en Santa Marta

La autoridad pretendió cobrar de forma retroactiva cinco años de impuesto con base en el nuevo avalúo, vulnerando el principio de irretroactividad tributaria.

Recomendaciones

Ante los incrementos desproporcionados del impuesto predial derivados de las actualizaciones catastrales, es fundamental que los contribuyentes adopten medidas preventivas y de defensa:

Revisión del avalúo catastral

Verificar que el valor asignado no supere el valor comercial ni los topes legales (60 % como mínimo y hasta el 100 % como máximo del valor comercial).

Uso de límites legales

Identificar si el predio se encuentra dentro de las restricciones de crecimiento del impuesto previstas en la Ley 44 de 1990 y la Ley 1995 de 2019, las cuales establecen topes frente al aumento del tributo.

Acción administrativa temprana

En caso de inconformidad con el avalúo, acudir al proceso de conservación catastral, presentar pruebas y solicitar revisión antes de que la liquidación quede en firme.

Defensa judicial

Si las vías administrativas no prosperan, se puede acudir a la jurisdicción contenciosa administrativa para reclamar la nulidad del avalúo o de la liquidación.

Revisión de excepciones y normativa local

Cada municipio puede establecer reglas propias, por lo que resulta necesario examinar el estatuto tributario municipal para verificar beneficios, exenciones o tarifas especiales.

Planificación tributaria

Considerar los efectos colaterales del incremento del avalúo catastral sobre otros tributos como renta, ganancias ocasionales e impuesto al patrimonio, anticipando estrategias de cumplimiento y defensa.

Acerca del conferencista

Roberto Robles Terán

Aabogado de la universidad Sergio arboleda, especialista en Derecho Comercial de la universidad Externado, estratega de personas naturales y empresas privadas frente al impuesto predial unificado.

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