Terminación del contrato de arrendamiento: ¿qué pautas debes tener en cuenta?


La Ley 820 de 2003 establece las condiciones bajo las cuales puede darse la terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana, como entrega de preavisos, reparaciones, etc.

A continuación, realizamos un estudio de estas condiciones para arrendadores y arrendatarios. Conócelas.

La Ley 820 de 2003, que regula el régimen de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia, establece una serie de condiciones bajo las cuales puede darse por terminado el contrato que se suscribe con este fin.

El artículo 21 de la ley en mención indica que el contrato de arrendamiento puede darse por terminado en cualquier momento siempre que exista común acuerdo entre las partes, lo cual supone que no hay lugar al pago de indemnización o penalización para ninguna de estas.  

En este sentido, en caso de que no exista común acuerdo para terminar este tipo de contrato, las partes deberán ajustarse a lo previsto en la ley. También la terminación puede darse según lo establecido por las partes en el contrato (por cuestiones de libertad contractual), no obstante, lo acordado no puede exceder de los topes y límites de tiempo previstos en la mencionada ley. 

Miguel Santiago Pantoja, abogado consultor en derecho comercial, explica cómo procede la terminación del contrato de arrendamiento antes de la fecha de vencimiento:

Causales de terminación del contrato de arrendamiento por parte del arrendador

El artículo 22 de la Ley 820 de 2003 establece las causales y condiciones por las que un arrendador puede terminar un contrato de arrendamiento.

En lo que refiere a las causales de terminación, entre otras encontramos las siguientes:

  • La falta de pago de los cánones de arrendamiento.
  • La falta de pago de los servicios públicos por parte del arrendatario.
  • El subarriendo, la cesión del contrato o el cambio de destinación del inmueble sin autorización del arrendatario.
  • Problemas de convivencia que afecten a la comunidad por parte del arrendatario.
  • La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble sin autorización del arrendador.
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Cuando se presente alguna de estas situaciones, este artículo señala que el arrendador podrá terminar de manera unilateral el contrato, para lo cual debe entregar el preaviso al arrendatario con una antelación no menor de tres (3) meses. En este caso, procederá como sanción el pago de tres (3) meses de cánones de arrendamiento.

Causales especiales de terminación del contrato de arrendamiento por parte del arrendador   

El artículo en mención indica que el arrendador puede terminar el contrato cuando se presente alguna de las siguientes causales especiales de restitución:

  • Cuando necesite ocupar el inmueble para su propia habitación por un término no menor de un (1) año.
  • Cuando el inmueble deba demolerse para realizar una nueva construcción, o cuando se requiera que se encuentre desocupado para su reparación.
  • Cuando el inmueble haya sido vendido.
  • Por la plena voluntad de terminar el contrato, siempre y cuando este haya sido ejecutado como mínimo durante cuatro (4) años. En este caso, deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente a 1,5 meses de cánones de arrendamiento.

De igual manera, en estos casos el arrendador deberá entregar al arrendatario un preaviso con no menos de tres (3) meses de anticipación.

A continuación, Miguel Santiago Pantoja, abogado consultor en derecho comercial, explica cómo procede la terminación del contrato de arrendamiento cuando el inmueble fue vendido:

Causales de terminación del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario

Por su parte, el artículo 24 de la Ley 820 de 2003 indica las causales de terminación del contrato por parte del arrendatario, entre las que se encuentran:

  • La suspensión de los servicios públicos por negligencia del arrendador cuando el pago de encuentre a su cargo.
  • Por acciones realizadas por el arrendador que afecten gravemente el disfrute del inmueble.
  • El desconocimiento por parte del arrendador de derechos del arrendatario previstos en la ley o en el contrato.
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Cuando se presente alguna de estas situaciones, el arrendatario podrá terminar el contrato, para lo cual deberá enviar un preaviso al arrendador con no menos de tres (3) meses de anticipación. Este último deberá pagar al primero una indemnización equivalente a tres (3) meses de cánones de arrendamiento.

En estos casos, el arrendador se encuentra obligado a recibir el inmueble; si se niega a recibirlo, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de una autoridad competente.

En el siguiente video, Miguel Santiago Pantoja, abogado consultor en derecho comercial, explica cuestiones relacionadas con la terminación del contrato por parte del arrendatario:

Terminación del contrato de arrendamiento por voluntad del arrendatario

El numeral 5 del mencionado artículo 24 indica que el arrendatario podrá terminar el contrato sin que tenga que manifestar una causal distinta a la de su voluntad. Para esto, en igual sentido deberá enviar al arrendador un preaviso con no menos de tres (3) meses de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato.

Consulta nuestra Carta de terminación de contrato de arrendamiento de vivienda urbana.

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