Precio del arriendo en Colombia para 2025: ¿cuánto podría aumentar?

La Ley 820 de 2003 permite a los arrendadores aumentar el precio del arriendo de vivienda urbana tras un año de ejecución del contrato, con base en el índice de precios al consumidor –IPC–. Descubre cuánto podría subir el arriendo en Colombia en 2025.

Según el Dane, alrededor del 40 % de los hogares en Colombia viven bajo la figura del contrato de arrendamiento de vivienda urbana. Por esta razón es esencial que tanto arrendadores como arrendatarios conozcan las características principales de esta modalidad, incluidas sus formalidades, el canon de arrendamiento y las reglas de reajuste anual.

Tipos de arriendo en Colombia

El contrato de arrendamiento en Colombia se rige por diferentes normativas, destacándose tres principales:

• Régimen civil: aplica a bienes inmuebles no incluidos en regímenes especiales, como viviendas rurales o fincas. Está regulado por el Código Civil.
• Locales comerciales: involucra bienes usados para actividades comerciales. Su regulación está en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio y, de forma subsidiaria, en la legislación civil.
• Vivienda urbana: abarca inmuebles en áreas urbanas destinados a vivienda; está regulado por la Ley 820 de 2003.

Otros tipos específicos incluyen el arrendamiento de viviendas turísticas, sujeto a un régimen tributario y sancionatorio especial.

Contrato de arrendamiento de vivienda urbana

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es un acuerdo en el que el arrendador cede el uso y disfrute de un inmueble urbano destinado a vivienda, y el arrendatario se compromete a pagar un precio por ello

Para que un inmueble urbano pueda satisfacer las necesidades básicas de habitación en condiciones dignas debe contar con servicios, elementos y usos conexos como:

• Servicios públicos domiciliarios: acueducto, alcantarillado, energía eléctrica y aseo.
• Elementos esenciales: baño, cocina, espacio para estufa, puertas, ventanas, cerraduras de seguridad, dormitorios, entre otros.

Si el inmueble carece de estos elementos esenciales, no será apto para arrendarse como vivienda urbana. Además, puede ofrecer servicios o elementos adicionales, que no son esenciales, pero contribuyen a una mayor comodidad.

Requisitos del contrato

El contrato puede celebrarse de forma verbal o escrita, pero se recomienda hacerlo por escrito, incluyendo al menos:

• Identificación de las partes.
• Descripción del inmueble.
• Precio y forma de pago.
• Servicios incluidos.
• Duración del contrato.
• Responsable del pago de servicios públicos.

Si no se acuerda una duración específica, el contrato se entenderá celebrado por un (1) año, conforme al artículo 5 de la Ley 820 de 2003.

¿Cómo se fija el precio del arriendo en Colombia?

Según la Ley 820 de 2003, el canon de arrendamiento no puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble ni el doble del avalúo catastral vigente. Por ejemplo, si un apartamento tiene un avalúo comercial de 100 millones de pesos, el canon mensual máximo será de 1 millón. Si el avalúo catastral es de 40 millones, el avalúo comercial será de 80 millones, y el canon máximo será de $800.000.

¿Cuánto podría aumentar el precio del arriendo en Colombia en 2025?

El artículo 20 de la Ley 820 establece que, tras un año de ejecución el arrendador puede reajustar el canon hasta el 100 % del IPC del año anterior.

Dado que la variación del IPC en 2024 fue del 5,20 %, el aumento del canon en 2025 no podrá superar este porcentaje. Por ejemplo, si en 2024 el arrendatario pagaba $1.000.000, el reajuste máximo sería de $52.000, quedando el canon en $1.052.000.

Si el arrendador propone un aumento superior al IPC, el arrendatario puede oponerse, pero debe seguir pagando el arriendo mientras se resuelve el conflicto, idealmente en un centro de conciliación.

¿Cómo se debe notificar el incremento?

El incremento del canon de arrendamiento debe ser notificado al arrendatario mediante un servicio postal autorizado o por el mecanismo de notificación personal establecido en el contrato. Si esta comunicación no se realiza de manera adecuada, el incremento no será oponible al arrendatario (inciso 2, artículo 2 de la Ley 820 de 2003).

En el siguiente video, el abogado Miguel Pantoja detalla cuál es el límite de incremento anual del precio del arriendo en Colombia:

¿Qué pasa con los arriendos de locales comerciales?

En el caso de locales comerciales, el aumento del canon será el que las partes hayan pactado o el que se acuerde en una renegociación. Si el arrendatario ha ocupado el local por al menos dos (2) años, tiene derecho a la renovación del contrato, lo que incluye renegociar términos y condiciones, como el canon de arrendamiento.

¿Qué pasa con los arriendos de los contratos vigentes antes de 2003?

Para los contratos vigentes celebrados antes del 10 de julio de 2003, el incremento del canon de arrendamiento en 2025 podrá ser de hasta el 90 % del IPC, es decir, 4,68 %, según la Ley 56 de 1985.

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