Límite del incremento en el canon de arrendamiento de vivienda para 2025

La Ley 820 de 2003 permite al arrendador aumentar el canon de arrendamiento de vivienda urbana tras un (1) año de contrato con el mismo precio. Conoce el porcentaje de incremento permitido para el 2025.

En Colombia el contrato de arrendamiento de vivienda urbana está regulado por la Ley 820 de 2003, aplicándose a contratos celebrados a partir del 10 de julio de 2003. Los contratos vigentes antes de esta fecha se rigen por la Ley 56 de 1985.

De acuerdo con el régimen de la Ley 820 de 2003, el valor mensual del canon de arrendamiento será el acordado por las partes (arrendador y arrendatario) en virtud de su autonomía y capacidad de negociación. Sin embargo, la ley señala el marco de libertad contractual para la fijación del precio.

Reajuste del canon de arrendamiento 2025

Cuando el contrato de arrendamiento cumpla un (1) año de ejecución con el mismo precio, el arrendador podrá aumentar el valor mensual del canon hasta en un 100 % de la variación del índice de precios al consumidor –IPC– del año inmediatamente anterior al reajuste.

Dado que la variación anual del IPC en 2024 fue del 5,20 %, el aumento del canon de arrendamiento de vivienda urbana en 2025 no podrá superar dicho porcentaje para los contratos que cumplan un año de ejecución en este año.

Por ejemplo, si un arrendatario pagaba $1.000.000 de canon mensual en 2024, y el contrato cumple un (1) año de ejecución en 2025, el incremento máximo será de $52.000, resultando en un canon mensual de $1.052.000. Cabe destacar que este aumento es potestativo del arrendador, y también es posible que las partes acuerden un porcentaje de incremento menor al IPC.

Este reajuste no aplica a los contratos de arrendamiento vigentes celebrados antes del 10 de julio de 2003, ni a los arriendos de locales comerciales o inmuebles no destinados a vivienda urbana.

Para los contratos vigentes celebrados antes del 10 de julio de 2003, el incremento del canon de arrendamiento podrá ser de hasta el 90 % del IPC, es decir, 4,68 %.

Canon de arrendamiento y avalúo del inmueble

El artículo 18 de la Ley 820 de 2003 establece que el precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal, y en todo caso:

1. El canon no puede exceder el uno por ciento (1 %) del valor comercial del inmueble o de la parte arrendada del mismo.
2. El avalúo comercial estimado no puede exceder dos (2) veces el avalúo catastral vigente del inmueble.

En otras palabras, si un apartamento tiene un avalúo comercial de 100 millones de pesos, el precio del arrendamiento mensual no puede ser superior a 1 millón. Sin embargo, si el avalúo catastral del apartamento es de 40 millones, el avalúo comercial para aplicar el 1 % será de 80 millones (dos veces el avalúo catastral) y, por lo tanto, el canon de arrendamiento no podrá exceder los $800.000.

En el siguiente video, el abogado Miguel Pantoja detalla cuál es el límite de incremento anual del precio del arriendo en Colombia: