Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
Las mejoras en bienes ajenos se encuentran con relativa frecuencia en las operaciones de una entidad. Estas mejoras podrán reconocerse como propiedades, planta y equipo si cumplen algunas condiciones.
El arrendamiento operativo de bienes inmuebles es una transacción bastante frecuente en el mundo empresarial. Arrendar un inmueble en lugar de adquirirlo puede significar una menor exigencia en términos de flujo de caja para el arrendatario.
El arrendamiento operativo no le concede al arrendatario los beneficios ni lo expone a los riesgos derivados de la propiedad del bien. El arrendatario solamente obtiene el derecho a utilizar el activo, durante un tiempo contractualmente convenido, a cambio del pago de uno o varios cánones de arrendamiento.
Una entidad que alquila un inmueble con el fin de usarlo, puede necesitar llevar a cabo mejoras en el bien arrendado, a fin de poder darle el uso esperado por la administración. Estas mejoras pueden ir desde simples trabajos de pintura o embellecimiento, hasta transformaciones importantes en el inmueble arrendado.
Si se trata de trabajos de adecuación con costos insignificantes, la entidad no tendrá problemas en tratar estos desembolsos como gastos. En otras circunstancias, si la entidad invierte sumas importantes de dinero en la adecuación de un inmueble ajeno, es necesario analizar varios aspectos para concluir si la entidad puede darle a estos recursos invertidos el tratamiento de activos en su estado de situación financiera.
Control de la mejora: para reconocer una mejora como activo, la entidad debe poder evidenciar el control sobre la misma (y por tanto el derecho a beneficiarse), por lo menos durante un año. Si la mejora podrá utilizarse por un período menor a un año, debe ser tratada como gasto. Si la mejora podrá utilizarse por un período mayor, por ejemplo, porque la entidad tiene un contrato de arrendamiento a 5 o 10 años, entonces lo tratará como activo.
Materialidad de la mejora: si el valor de la mejora resulta siendo inmaterial, por ejemplo en los casos en los cuales se llevan a cabo labores de pintura o embellecimiento, la entidad tratará estos desembolsos como gastos. Si la mejora resulta siendo relevante, la entidad considerará tratarla como activo.
Expectativa sobre beneficios económicos: como en la evaluación de cualquier otro activo, la entidad debe poder establecer que verdaderamente se beneficiará de la mejora. Para esto, se documentará qué tipo de beneficios obtendrá de dicha mejora. Por ejemplo, utilizarla como sede administrativa, planta de producción o punto de venta.
Una vez evaluados estos aspectos, entonces la entidad procederá a reconocer esta mejora como activo en su estado de situación financiera.
La entidad Z alquiló un lote de terreno por un término de 10 años, y un canon anual de $25.000.000.
El contrato le concede a la entidad Z el derecho a construir mejoras en el terreno, pero establece que dichas mejoras pasarán a ser propiedad del arrendador al finalizar el contrato sin que este tenga que pagar ningún tipo de compensación.
La entidad Z construye una vitrina comercial en el lote alquilado, con un costo de $250.000.000.
La entidad Z reconocerá la mejora como activo. Esta mejora se clasifica como propiedades, planta y equipo, construcciones y edificaciones. La razón por la cual se reconoce como construcción no es otra sino la naturaleza misma del activo. Significa que la entidad tiene derechos sobre la edificación. Este derecho es la utilización del activo por un término de 10 años.
Dado que la entidad solo podrá beneficiarse del activo por un término de 10 años, al cabo de los cuales debe entregarlo sin recibir ninguna contraprestación, es necesario depreciar este activo a ese mismo plazo, sin considerar valor residual alguno.
Si el contrato establece que la entidad debe demoler la construcción al finalizar este, entonces deberá considerar una provisión de desmantelamiento desde el inicio, la cual se reconocerá como mayor valor del activo y será amortizada en el mismo plazo del contrato.
Juan David Maya Herrera
Consultor de Estándares Internacionales de Información Financiera
* Exclusivo para actualicese.co
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