Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
Los requerimientos del Decreto 2420 sobre el reconocimiento contable de edificaciones, establecen que se deben reconocer por separado el terreno y el edificio, incluso si se han adquirido simultáneamente. En este editorial analizamos el tratamiento cuando se trata de un inmueble en régimen de propiedad horizontal.
Las Normas Colombianas de Información Financiera –NCIF– establecen la necesidad de separar los terrenos de las edificaciones. Esta separación obedece a la distinta naturaleza que tienen dichos activos en cuanto a sus características, vida útil, riesgos, entre otros aspectos.
Una de las principales diferencias entre los terrenos y las edificaciones es la depreciación. Los terrenos generalmente tienen una vida económica ¹ indeterminada, salvo en algunos casos especiales, como terrenos destinados a rellenos sanitarios, o aquellos designados a la producción agrícola que pierdan sus propiedades orgánicas a lo largo de un período determinado, y no puedan usarse posteriormente para otros propósitos.
Por su parte, las edificaciones sí tienen una vida útil limitada, aunque esta puede extenderse por muchos años. Si usted mira a su alrededor, encontrará edificaciones que probablemente tienen 40 o 50 años en servicio, aún están bien conservadas, y no existe evidencia de que tengan que ser demolidas en un corto plazo.
Por tal razón, las normas sobre información financiera requieren esta separación entre los terrenos y edificios.
Ahora bien, si la entidad adquiere un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, es necesario tener en cuenta las disposiciones contenidas en la Ley 675 del 2001, especialmente las siguientes:
El artículo 1, el cual establece que en la propiedad horizontal concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes.
El artículo 3, el cual establece que los bienes comunes son parte del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.
Por su parte, se consideran esenciales aquellos bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
Por su parte, el artículo 19 de la misma norma establece que los bienes, los elementos y las zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados y son indivisibles. Igualmente, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.
Una vez analizados los elementos anteriores, se concluye que en la adquisición de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal no se debe reconocer por separado el costo del terreno, pues la norma ha establecido que este no es de propiedad exclusiva de ningún propietario: no se puede vender, alienar, enajenar, o embargar, sino que está implícito como derecho del propietario del bien privado sometido al régimen.
En aplicación de lo anterior, el costo del activo deberá imputarse enteramente como costo de la edificación, y expresar en las revelaciones toda la información importante sobre derechos de copropiedad sobre bienes comunes.
Juan David Maya Herrera
Consultor de Estándares Internacionales de Información Financiera
*Exclusivo para actualícese.com
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