Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
La Ley 1943 del 28 de diciembre de 2018 busca eliminar la práctica de escriturar un bien inmueble por un valor inferior al real, con la intención de reducir los niveles de evasión en el impuesto a la renta y ganancias ocasionales y en el nuevo impuesto al consumo por venta de bienes inmuebles.
Considerando que uno de los objetivos de la Ley de financiamiento 1943 de 2018 es la lucha contra la evasión, a través de las modificaciones realizadas por su artículo 53 al artículo 90 del Estatuto Tributario –ET– se busca eliminar la práctica de escriturar bienes inmuebles por un valor inferior al de la venta (práctica utilizada para la disminución de costos notariales y evasión de impuestos), logrando así reducir los niveles de evasión en el impuesto sobre la renta y ganancias ocasionales, así como también previniendo la evasión en el nuevo impuesto al consumo por la venta de bienes inmuebles, adicionado a través del artículo 21 de la Ley de financiamiento (ver nuestro editorial titulado INC sobre bienes inmuebles establecido con la nueva ley de financiamiento traerá complicaciones).
De acuerdo con lo anterior, el nuevo texto del artículo 90 del ET menciona que para efectos de la determinación de la renta bruta en la enajenación de bienes raíces no se aceptará un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo; aunque dichos bienes sí podrán poseer un valor comercial superior.
En aquellos casos en que exista lista de precios, bases de datos, ofertas o cualquier otro mecanismo que permita determinar el valor comercial de los bienes enajenados o transferidos, será necesario que el contribuyente se remita a dicho valor.
Ahora bien, en términos generales el valor de los bienes inmuebles se conformará para efectos tributarios por las sumas pagadas para su adquisición, así estas sean facturadas o convenidas por fuera de la escritura. Tal es el caso de las mejoras, aportes, construcciones, intermediaciones y demás costos atribuibles.
Así, la norma establece que en la escritura pública de enajenación las partes deberán declarar bajo gravedad de juramento (ver nuestro editorial titulado Declaración juramentada de un contribuyente es válida, aun sin presencia de su abogado) que el precio incluido en la misma es real y no ha sido objeto de pactos privados en los cuales se señale un valor diferente (para el caso en el que esto suceda, se deberá manifestar el valor pactado). No puede perderse de vista que en ausencia de las aclaraciones enunciadas, el impuesto sobre la renta, ganancias ocasionales, impuesto al registro, derechos de registro y derechos notariales; se liquidarán sobre una base equivalente a 4 veces el valor incluido en la escritura. Cabe resaltar que el notario tendrá la obligación de reportar a la Dian las irregularidades percibidas en la determinación del valor real de la transacción.
Adicionalmente, el artículo en mención establece que a partir del 1 de enero de 2019 no se entenderán como costos de los bienes raíces las sumas que no se hayan desembolsado a través de entidades financieras, es decir que la compra de una casa en efectivo no podrá reportarse como un costo fiscal, sino que este pago tendrá que ser depositado en una entidad bancaria, lo cual facilita la veracidad de la cifra consignada y la registrada en la escritura.
Cabe resaltar que declarar bajo juramento en la escritura pública un valor diferente al real podrá generar delitos penales al considerarse falsedad en documento público, lo cual podría conducir a un proceso de fiscalización tributaria e investigación penal.
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