La planeación tributaria es esencial en la venta de inmuebles, ya que intentar ahorrar en costos notariales mediante escrituras subvaloradas puede resultar en impuestos más altos y posibles sanciones legales. De modo que resulta fundamental conocer estrategias legales efectivas para minimizar la carga tributaria, asegurando que cada paso en la venta sea rentable y transparente.
En esta conferencia, Thaylim Zorith Buitrago analiza cómo cumplir con las disposiciones legales, optimizar los impuestos y evitar errores costosos. Además, destaca un caso práctico que ilustra la importancia de realizar una adecuada planeación tributaria.
Aquí están los detalles:
De acuerdo con el artículo 60 del ET, un activo fijo es un bien tangible o intangible que no se destina a la venta en el curso ordinario de los negocios. Algunos ejemplos incluyen inmuebles, vehículos, maquinaria, y derechos de propiedad intelectual.
Diferenciación clave:
¿Cómo diferenciar el tratamiento en renta? Aquí te lo explicamos.
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El artículo 90 del ET establece que toda transacción debe reflejar el valor comercial del bien. Esto es crucial para evitar sanciones y para garantizar que el cálculo de impuestos sea correcto. En el caso de inmuebles, las notarías están obligadas a verificar que el valor escriturado no sea inferior al valor catastral o al valor comercial.
Impacto del incumplimiento:
Un comprador adquiere un apartamento en 2023 por un valor real de 300 millones de pesos, pero decide escriturarlo por 150 millones de pesos para reducir los gastos notariales. Luego, en 2024 o 2026, el vendedor desea vender el inmueble y se enfrenta a dos escenarios de tributación diferentes, dependiendo del tiempo transcurrido desde la compra.
Escenario 1. Venta en 2024 sin planeación tributaria
El vendedor, después de escriturar el apartamento por un valor inferior al real, decide venderlo en 2024 por 350 millones de pesos, buscando una ganancia de 50 millones de pesos. Dado que el apartamento no ha estado en manos del vendedor por más de dos años, esta ganancia se considera renta líquida gravable, no ganancia ocasional. Esto implica que el vendedor debe declarar la ganancia como ingreso ordinario y pagar impuestos sobre ella.
Solución:
Sin embargo, este ahorro inicial en los gastos notariales de 4 millones de pesos se ve contrarrestado por la carga tributaria más alta al no haber considerado adecuadamente la planeación tributaria.
¿Quieres saber cómo calcular correctamente el costo fiscal? Encuentra las respuestas aquí:
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Caso con planeación tributaria
Si el vendedor hubiera decidido escriturar el inmueble por su valor real de 300 millones, el costo fiscal habría sido mayor, lo que disminuiría la renta líquida gravable y, por ende, reduciría la base sobre la cual se calculan los impuestos. Al ser menor la renta líquida gravable, el impuesto que tendría que pagar sería mucho menor.
Escenario 2. Venta en 2026 sin planeación tributaria
Si el vendedor decide vender el apartamento en 2026 por 400 millones de pesos, habiendo escriturado inicialmente el valor por 150 millones, la venta generaría una ganancia ocasional. Al haberse cumplido el plazo de dos años, la transacción se considera como ganancia ocasional, que está sujeta a un impuesto especial.
Solución
Costo fiscal: al escriturar el apartamento por 150 millones, el costo fiscal es mucho más bajo, lo que incrementa significativamente la ganancia obtenida de la venta, generando una alta base gravable para la ganancia ocasional.
Impuesto de ganancia ocasional: según el porcentaje de ganancia ocasional, en este caso del 15 %, el impuesto a pagar sería considerablemente alto. Este impuesto podría aumentar si el gobierno decide incrementar las tarifas en los próximos años.
Caso con planeación tributaria
Si el vendedor hubiera escriturado el inmueble por su valor real de 300 millones, el costo fiscal sería más alto, lo que reduciría la base de ganancia ocasional y, en consecuencia, el impuesto a pagar. Además, dependiendo del tipo de inmueble (si fuera una vivienda de habitación), podría acceder a ciertos beneficios como la exención parcial de la ganancia ocasional.
Comparación de resultados:
| Aspecto | Con planeación | Sin planeación |
| Valor escriturado | $300.000.000 | $150.000.000 |
| Costo fiscal total | $337.200.000 | $168.600.000 |
| Ganancia gravable | $12.800.000 | $181.400.000 |
| Impuesto a pagar | $0 | $30.486.000 |
| Riesgo de sanción | Ninguno | Alto |
Thaylim Zorith Buitrago
Es contadora pública. Cursa una especialización en Tributaria y Derecho Tributario. Profesional con distinciones universitarias por cursar la carrera becada y obtener calificación meritoria en la tesis de grado. Es participante como ponente en encuentros de investigación. Tiene conocimientos sólidos en NIIF, tributaria, nómina y en el área de minería.
Fundada en el año 2000 con la misión de “elevar el nivel profesional del Contador Público”
