Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
La Superintendencia de Sociedades precisó que un contrato de arrendamiento debe contener las cláusulas que prevean las medidas a tomar en caso de incumplimiento del mismo. En su defecto, se debe acudir ante mecanismos de resolución de conflictos, como la conciliación.
El siguiente caso de estudio lo abordaremos frente al interrogante resuelto por la Superintendencia de Sociedades a través del Oficio número 220-000033 de 2019, en lo que respecta a la terminación del contrato de arrendamiento con una sociedad por acciones simplificada –SAS– en proceso de liquidación.
Tenemos como primera medida que un contrato de arrendamiento de local comercial es un documento mediante el cual una persona natural o jurídica, propietaria de un inmueble con las condiciones necesarias para ser un establecimiento de comercio, cede de manera temporal el uso y disfrute del bien, a cambio del pago de un canon de arrendamiento o renta.
Una importante premisa que debe tenerse en cuenta es que una sociedad comercial, mientras se encuentre en estado de liquidación, no puede ejercer su objeto social. Por lo tanto, no puede contratar ni realizar actos a su nombre, entre otras cuestiones.
El interrogante al que nos referiremos en este caso, ronda alrededor de si el arrendador debe pagar algún tipo de indemnización o prima comercial al arrendatario (que en este caso es la SAS) al terminar con anticipación el contrato, dadas las condiciones del arrendatario que se encuentra en estado de liquidación voluntaria.
La Supersociedades responde a dicho interrogante, señalando que, en términos generales, un contrato debe contener las cláusulas tendientes a resolver posibles incumplimientos del mismo, razón por la cual las partes deben acogerse a lo previsto en ellas. Sin embargo, por otro lado, en caso tal que el contrato no prevea dicha situación y una de las partes resulte afectada, debe acudirse ante mecanismos de resolución de conflictos, como, por ejemplo, la conciliación o el arbitramento.
En el mismo sentido, la mencionada entidad trae a colación el numeral 4 del artículo 238 del Código de Comercio, en el cual se establece que el liquidador de la sociedad debe restituir las cosas de las cuales la sociedad no sea propietaria, que en el caso en concreto sería el local comercial:
“Artículo 238. Funciones de los liquidadores. Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos anteriores, los liquidadores procederán:
4) A obtener la restitución de los bienes sociales que estén en poder de los asociados o de terceros (…) lo mismo que a restituir las cosas de que la sociedad no sea propietaria.”
(El subrayado es nuestro)
Tenemos entonces que dada la situación en que la sociedad deba restituir todo aquello de lo que no es propietaria, no habría lugar a que el arrendador se vea en la obligación de pagar al arrendatario concepto alguno a título de indemnización por la terminación unilateral de contrato, en caso tal que quiera dar por terminado dicho acuerdo. De lo contrario, podría simplemente esperar a que le sea restituido el bien.
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