La determinación del valor patrimonial de los bienes raíces es un aspecto crucial para la declaración de renta de personas naturales.
Este proceso varía dependiendo de si el contribuyente está obligado a llevar contabilidad o no.
En este artículo exploramos las alternativas para el año gravable 2023.
El valor patrimonial de los bienes raíces depende de si la persona natural o sucesión ilíquida está obligada a llevar contabilidad o si no lo está (ver el artículo 277 del ET).
Las obligadas a llevar contabilidad (las cuales sí pueden depreciar sus edificaciones; ver el artículo 128 del ET) declaran sus bienes por su costo fiscal a diciembre 31 de 2023 sin comparar con avalúos o autoavalúos catastrales (téngase también presente lo que dice el artículo 72 del ET y el artículo 1.2.1.17.6 y 1.2.1.17.7 del DUT 1625 de 2016).
En cambio, las no obligadas a llevar contabilidad (las cuales no pueden depreciar sus edificaciones; ver la Sentencia C-606 de diciembre 11 de 2019 de la Corte) sí deben comparar el costo fiscal a diciembre 31 de 2023 con el avalúo o autoavalúo catastral 2023 y declarar por el mayor de los dos.
En el caso del leasing habitacional, ténganse en cuenta que los mismos se toman como “leasing operativo” o “leasing financiero” (ver el artículo 1 de la Ley 795 de 2003, el Decreto 779 de marzo de 2003, los artículos 2.28.1.1.1 hasta 2.28.1.4.1 del Decreto 2555 de julio de 2010, y los artículo 71, 127-1 y 267-1 del ET, modificados con los artículo 50, 76 y 115 de la Ley 1819 de 2016; ver también el artículo 1.2.1.18.50 del DUT 1625 de 2016, sustituido con el artículo 3 del Decreto 1435 de noviembre 5 de 2020).
Ese “Costo fiscal a diciembre 31 de 2023” (tanto para el obligado como para el no obligado a llevar contabilidad) se compone de:
Costo de adquisición + Mejoras + Contribuciones por valorización capitalizadas + Incrementos opcionales del reajuste fiscal
Los incrementos opcionales del reajuste fiscal están mencionados en los artículos 70 y 280 del ET (12,4 % para el 2023; ver los artículos 69 y 277 del ET y el artículo 1.2.1.17.20 del DUT 1625 de octubre de 2016, luego de ser modificado con el Decreto 128 de febrero 7 de 2024).
El obligado a llevar contabilidad no debe tomar en cuenta fiscalmente los valores contables por conceptos como la “estimación para futuro desmantelamiento y rehabilitación del lugar donde están asentados”. Tampoco se tomarán en cuenta fiscalmente los efectos de las “mediciones a valor razonable” ni los cálculos por “deterioros”.
Una segunda forma alternativa de definir el costo fiscal del inmueble a diciembre 31 de 2023 es la indicada en el artículo 73 del ET:
[(Costo de adquisición × Factor especial según el año de compra) + Adiciones y mejoras + Contribuciones por valorización – Depreciación acumulada]
(Ver el artículo 1.2.1.17.21 del DUT 1625 de octubre de 2016, luego de ser modificado con el Decreto 128 de febrero 7 de 2024).
Si se aplica el reajuste fiscal antes comentado, en ese caso, al momento de calcular el gasto de depreciación fiscal del año (gasto que el obligado a llevar contabilidad calcula solamente sobre las construcciones sin incluir la parte de terrenos), el valor del reajuste fiscal no puede formar parte de la base para el cálculo de dicho gasto por depreciación fiscal (ver el inciso segundo del artículo 68 del ET).
Los activos adquiridos a partir de enero 1 de 2017 se deben calcular tomando en cuenta los “valores residuales” que se estimen contablemente y las tasas máximas anuales de depreciación del artículo 137 del ET (ver los artículos 131, 134 y 135; ver también el artículo 290, numeral 2, el cual contiene las instrucciones para terminar de depreciar fiscalmente los activos depreciables que ya se poseían a diciembre de 2016).
Si el bien raíz fue adquirido con préstamos en moneda extranjera, en ese caso, y hasta cuando el activo quede listo para su utilización, se le aumentaría o disminuiría con el valor de la diferencia en cambio originada al momento de estar abonando a la deuda (ver los artículos 41 y 288 del ET), pero no se le aplicaría entonces el reajuste fiscal mencionado anteriormente, como se muestra a continuación:
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