¿Cuándo no se aplica la retención en la fuente sobre venta de bienes raíces?
¿Qué prevalece normativamente?
El Decreto 572 de 2025 modificó el artículo 1.2.4.9.1 del DUT 1625 de 2016 y aumentó la retención en la fuente a título de renta que se practicaría en la venta de un bien raíz. Dicha norma no aplica a personas naturales que vendan activos fijos. En este caso solo aplica la norma especial del artículo 398 del ET.
“la retención sobre venta de bienes raíces solo afecta a las personas jurídicas del régimen ordinario, ya sea que se trate de inventarios para la venta o activos fijos”Tweet This
Sin embargo, muchos lectores de la norma no han tenido presente que la retención sobre venta de bienes raíces solo afecta a las personas jurídicas del régimen ordinario, ya sea que se trate de inventarios para la venta o activos fijos. No obstante, esta retención no afecta a las personas naturales del mismo régimen cuando venden bienes raíces que califican como activos fijos.
¿Cuándo no se aplica la retención en la fuente sobre venta de bienes raíces?
Si el vendedor es persona natural o jurídica del régimen simple.
Si es persona jurídica del régimen especial.
Si es persona jurídica no contribuyente del impuesto de renta.
En tales casos nunca se les practicarán retenciones en la fuente en la venta de sus bienes raíces.
En efecto, el texto de la norma citada se presenta a continuación en sus dos versiones, antes y después de la modificación introducida por el Decreto 572 de mayo de 2025. Se incluyen únicamente los tres primeros incisos (los subrayados son nuestros).
Versión anterior de la norma
Nueva versión de la norma
Artículo 1.2.4.9.1. Retención en la fuente por otros ingresos.A partir del 27 de junio de 1985, todos los pagos o abonos en cuenta, susceptibles de constituir ingreso para quien los recibe, que efectúen las personas jurídicas, sociedades de hecho, las demás entidades y personas naturales que tengan la calidad de agentes retenedores por conceptos que al 27 de junio de 1985 (D. O. 37030) no estuvieren sometidos a retención en la fuente, deberán someterse a una retención del dos punto cinco por ciento (2,5%) sobre el valor total del pago o abono en cuenta.
Cuando el pago o abono en cuenta corresponda a contratos de construcción o urbanización, la retención prevista en este artículo será del dos por ciento (2,0%). Cuando el pago o abono en cuenta corresponda a la adquisición de vehículos la retención prevista en este artículo será del uno por ciento (1,0%).
Cuando el pago o abono en cuenta corresponda a la adquisición de bienes raíces cuya destinación y uso sea vivienda de habitación, la retención prevista en este artículo será del uno por ciento (1%) por las primeras veinte mil (20.000) UVT. Para el exceso de dicho monto, la tarifa de retención será del dos punto cinco por ciento (2,5%). Cuando el pago o abono en cuenta corresponda a la adquisición de bienes raíces cuya destinación y uso sean distintos a vivienda de habitación, la retención prevista en este artículo será del dos punto cinco por ciento (2,5%).
Artículo 1.2.4.9.1. Retención en la fuente por otros ingresos(modificado con artículo 6 del Decreto 572 de mayo de 2025).A partir del 27 de junio de 1985, todos los pagos o abonos en cuenta, susceptibles de constituir ingreso para quien los recibe, que efectúen las personas jurídicas, sociedades de hecho, las demás entidades y personas naturales que tengan la calidad de agentes retenedores por conceptos que al 27 de junio de 1985 (D. O. 37030) no estuvieren sometidos a retención en la fuente, deberán someterse a una retención del dos punto cinco por ciento (2,5%) sobre el valor total del pago o abono en cuenta.
Cuando el pago o abono en cuenta corresponda a contratos de construcción o urbanización, la retención prevista en este artículo será del dos por ciento (2,0%). Cuando el pago o abono en cuenta corresponda a la adquisición de vehículos la retención prevista en este artículo será del uno por ciento (1,0%).
Cuando el pago o abono en cuenta corresponda a la adquisición de bienes raíces cuya destinación y uso sea vivienda de habitación, la retención prevista en este artículo será del uno por ciento (1%) por las primeras diez mil (10.000) UVT. Para el exceso de dicho monto, la tarifa de retención será del dos punto cinco por ciento (2,5%). Cuando el pago o abono en cuenta corresponda a la adquisición de bienes raíces cuya destinación y uso sean distintos a vivienda de habitación, la retención prevista en este artículo será del dos punto cinco por ciento (2,5%).
¿Qué prevalece normativamente?
En este contexto, es importante destacar que, aunque dicha norma no especifica quién debe ser el vendedor para aplicar la retención sobre venta de bienes raíces, el Estatuto Tributario contempla la norma especial aún vigente y contenida en el artículo 398 del ET.
Esta establece que, si el vendedor es una persona natural, y el bien raíz que vende es un activo fijo –independientemente de su uso, ya sea vivienda u otro–, la retención la realizará únicamente el notario, quien practicará la retención en la fuente a título de renta o de ganancia ocasional, y solo aplicará el 1% sobre el monto total de la venta.
En la norma del artículo 398 del ET se lee:
Artículo 398. Retención en la enajenación de activos fijos de personas naturales. Los ingresos que obtengan las personas naturales por concepto de la enajenación de activos fijos, estarán sometidos a una retención en la fuente equivalente al uno por ciento (1%) del valor de la enajenación.
La retención aquí prevista deberá cancelarse previamente a la enajenación del bien, ante el notario en el caso de bienes raíces, ante las oficinas de Tránsito cuando se trate de vehículos automotores, o ante las entidades autorizadas para recaudar impuestos en los demás casos.
Por lo anterior, la norma del artículo 398 del ET, al ser norma especial, siempre prevalecerá sobre la norma contenida en el inciso tercero del artículo 1.2.4.9.1 del ET. En consecuencia, esta última norma solo resulta aplicable cuando el vendedor es una persona jurídica del régimen ordinario.
También en el caso de que una persona natural esté vendiendo un bien raíz que no sea su “activo fijo”, es decir, que esté vendiendo un “activo movible” (inventario para la venta, lo cual ocurre por ejemplo con una persona natural que sea constructora de bienes raíces nuevos, o una comerciante de bienes raíces usados que serán tratados como inventario para la venta).
![[Lista de chequeo] Soportes para preparación y presentación de la declaración de renta de personas naturales](https://actualicese.com/wp-content/uploads/2024/05/VA25-Documentos-para-presentar-renta-personas-naturales.jpg)
